关于加强和改进云浮市住宅物业管理工作的方案（征求意见稿第2稿）

为深入贯彻党的十九大和十九届四中、五中全会精神,全面落实《中华人民共和国民法典》、《中共中央国务院关干加强和完善城乡社区治理的意见》和《中共中央办公厅印发〈关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见〉的通知》有关要求,进一步加强和规范我市物业小区物业管理工作，提升物业服务水平，推动物业管理向稳定健康方向发展，根据《广东省住房和城乡建设厅部门转发住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（粤建房【2021】31号）及《广东省物业管理条例》、《云浮市物业管理办法》等相关规定，制定加强和改进我市住宅物业管理工作的方案。

一、总体目标

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，从构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性。按照加强基层社会治理体系，建立共建、共治、共享社会治理格局要求，完善物业管理体系，健全物业管理机制，及时化解物业管理领域的各类矛盾纠纷，全面加强物业管理工作，提高物业管理水平，推动物业服务向高品质和多样化升级,满足人民群众不断增长的美好居住生活需要,全面提升全市物业管理水平和行业规范化发展。

工作任务

（一）融入基层社会治理体系，建立健全职责明晰的物业管理体系。坚持和加强党对物业管理工作的领导。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制；充分调居民参与积极性，建立共建、共治、共享社会治理格局。坚持属地管理原则，建立层级分明的管理体制，市一级负责监督指导，县（市、区）政府为辖区责任主体，街道办事处（包括乡镇政府，下同）领导各社区居委会抓好具体落实；各级职能部门，发挥行业监管、指导责任，与基层治理形成“条块”结合的物业管理体系，落实物业小区综合管理工作制度。

（二）建立物业纠纷调处机制。进一步加强组织领导，通过建立调解小组等方式，集合街道、基层司法、部门、党员、社工和业委会等各方力量，开展物业纠纷调解工作，化解住宅小区突出矛盾和难点问题，提升调解力度，将矛盾纠纷及时在基层化解，构建和谐社会格局。

（三）加强及健全物业小区综合执法模式，推动城市管理服务向居住区延伸。

推动城市管理和公共服务向居住社区延伸，依托城市综合管理服务平台和“微网格”治理，建立群众反映问题的受理处置机制；街道、社区和相关职能部门，共同做好公共安全管理、消防安全、房屋安全、流动人口、租赁房屋、违章搭建治理、垃圾分类等工作；提倡各类公共管理事务，通过网上办理、自助终端办理等方式，进社区、进小区。督导物业服务企业加强对物业服务区域违法违规行为检查、劝阻制止，制止无效报告所在社区、各镇（街道）、相关职能部门，形成同街道、社区、部门、业主委员会和物业服务企业齐抓共管的局面。

（四）加强业主委员会的规范管理

规范和完善业主大会召开、业委会选举和备案手续；加强业主委员会成员法律法规和业务培训，提高业主委员会成员依法依规履职能力，规范业主委员会日常运作。加强基层组织业委会的监督和管理；通过完善物业综合服务信息平台等信息化手段，提高业主参与小区管理、社区治理程度，加强主体意识、自我管理意识、及参与管理的主动性。

（五）加强物业服务行业监督管理

通过建立以市物业主管部门及相关职能部门、网格化单位、各镇（街道）居委会、物业服务企业、物业服务从业人员为网格成员的网格化管理体系，实现物业行业主管部门统筹协调、街道办事处居委会属地管理、物业服务企业精准服务的上下联动机制，建立物业管理服务网格化管理制度，落实管理责任。加强对物业服务企业诚信管理，完善物业招标、服务标准和价格体系等一系列监管措施，创造良好市场环境；加强对从业人员培训和指导，提升服务水平和行业认同感。

工作措施和责任分工

（一）建立党建引导下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。

1、推动业委会、物业服务企业成立党组织，推动业委会成员和物业项目负责任中的党员担任社区党组织兼职委员。各镇（街道）、社区办理业委会备案时，应当登记成员的党员资料；住建部门办理物业企业诚信登记时，应当登记企业党员员工情况。对业委会、物业企业达到成立党组织的条件的住宅小区，所在社区联合住建部门，帮助成立党组织。社区联系业委会和物业企业符合条件的党员，担任社区党组织兼职委员；安排符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业委会成员。（责任单位：各县（市、区）委组织部、各县（市、区）政府、各级住建局，各镇（街道））

2、社区负责发动流动党员、退休人员中的党员将组织关系转入社区党组织，鼓励市、区两级机关和企事业单位党组织、在职党员主动参与社区治理，有效服务群众。（责任单位：各县（市、区）委组织部、县（市、区）政府、各镇（街道））

3、结合“微网格”治理工作，加强完善对物业小区的日常检查、巡查制度；通过“智慧小区”建设，利用信息化手段和大数据，助力基层组织、相关部门开展物业小区各类治理工作，提供各种公共服务，构建平安小区。（责任单位：政法委、各县（市、区）政府、公安、住建部门）

（二）完善各级物业管理工作组织机构，人员、经费、保障措施到位。

4、坚持属地管理原则，建立层级分明的管理体制，市一级负责监督指导，县（市、区）政府为辖区责任主体，街道办事处领导各社区居委会抓好具体落实。各县（市、区）政府、街道办事处应建立相应的物业管理机构，明确负责物业管理工作的分管领导。（责任单位：各县（市、区）政府、各镇（街道））

5、各镇（街道）、社区牵头，成立物业管理综合治理工作专班，落实《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规【2020】10号）规定的责任。根据社区居住人口数量，配强配齐工作人员，落实工作经费，落实社区用房；可通过购买社会服务、租赁闲置住房等方式解决相关问题。（责任单位：各县（市、区）政府，各级财政、人社、住建部门，各镇（街道））

6、进一步加强组织领导，建立街道物业小区综合管理工作制度，由街道分管负责人担任本辖区联席会议召集人；各县（市、区）政法委、住建、精神文明办、公安、应急管理、市场监管、消防救援等部门，明确联系专班工作人员，参加联席会议工作。联席会议研究解决小区综合管理中，需要各部门综合协调的问题。（责任单位：各县（市、区）政府，各相关部门，各镇（街道））

（三）各社区建立物业管理调解联合小组。

7、各社区明确专职人员（由专班人员兼任），受理邻里纠纷、业主选举、业主委员会履职、业主与物业企业纠纷、对业主或物业企业投诉等事项。专班人员调动基层司法所、社区党员、社工等力量，以及业主委员会参与，以组织各方调解、协商劝导等方式，调解矛盾纠纷，尽量将问题化解在基层。纠纷行为涉及违反相关法律法规的，专班人员邀请相关部门参加调解。

调解不成的，引导各方通过司法途径解决；涉及违反相关法律法规的，交由具有执法职能的部门处理。（责任单位：各镇（街道）、各级职能部门）

（四）完善执法监督机制，促进城市管理服务下沉

8、物业服务企业发挥前线作用，加强对小区日常巡查、检查；会同“微网格”管理员，通过网格化监管工作，及时发现小区内违章搭建、毁绿占绿、乱丢垃圾、占用公共地方、电动自行车私拉乱接充电、占用消防车通道和登高面、损坏共用消防设施等违法违规行为，及时劝阻制止。劝阻制止无效的，报告所在社区物业专班，社区联合各相关执法部门，形成同物业服务企业、社区、部门齐抓共管的局面，加大对物业管理区域范围违法违规行为的执法力度。政府在疫情防控、社会公共事业治理事务需要物业服务员工参与的，应当提供必要的安全保障。（责任单位：各县（市、区）政府、政法委、各相关部门）

9、加快推动管理事权和执法职能下放镇街。通过行政审批改革，将更多的行政管理事项和执法职能下放镇街，并要在人力和经费上给予支持，确保镇街接得住，管得起。（责任单位：各县（市、区）政府、司法局）

（五）建立健全业主委员会治理结构，形成住宅小区业主共建共治共享局面。

10、街道负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届小组选举。社区专班人员担任筹备组成员，鼓励“两代表一委员”参选业主委会成员。完善业主委会备案管理。住建部门、街道加强业主委员会成员法律法规和业务培训、

提高其依法履职能力。（责任单位：各镇（街道）、各级住建部门）

11、加快完善云浮市物业管理综合信息平台建设，端口开放给街道、社区，物业服务企业、业委会及相关部门，用于召集业主大会、居民投票表决、公共事项公布等各类业务。（责任单位：各级住建部门、各镇（街道））

12、建立业主委员会成员履职负面清单制度。根据相关法律法规、明确业委会履职负面清单，出现负面清单情况的，业主或社区专班提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。（责任单位：市住建局、文明办、各镇（街道））

13、充分发挥业主委员会作用，参与小区治理工作。业主大会可依法授权业委会行使一定额度内或安全应急状况下的业主共有部分经营收益、住宅专项维修资金使用权决策权；业委会督促业主遵守相关法律法规和议事规则、管理规约及业主大会决议，依法交纳物业费，对恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用记录。经业主大会授权聘请专职人员承担日常工作。（责任单位：各镇（街道））

14、加强对业主委员会监督管理。业主委员会应定期召开会议，决定物业管理事项前，应公开征求业主意见，并报社区党组织和居民委员会；每年公开财务情况，保障业主知情权和监督权。对业委会的违法违规行为，街道按照《意见》责令限期整改；对业委会不依法履职、严重损害业主权益的，街道指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委会会。（责任单位：各镇（街道））

提升物业管理服务质量

15、街道积极推动业主召开业主大会、选举业主委员会、选聘物业服务企业。住建部门指导建设单位，住宅小区出售达到成立业委会设立条件时，要向所在社区报告，所在社区通过公告等方式，引导业主召开业主大会。对不具备成立业主大会条件、且矛盾纠纷较多的小区，由社区牵头，组织居民委员、业主代表成立物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作。（责任单位：各镇（街道）、各县（市、区）住建部门）

16、结合城镇老旧小区改造，引导居民协商取得老旧小区管理模式；鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区；暂不具备专业化物业管理条件的，由街道通过社区居民委员会托管、社会组织代管或居民自管等方式，逐步实现物业管理全覆盖。（责任单位：各镇（街道）、各级住建部门）

17、加强对物业服务指导，提升行业服务水平。指导物业服务企业完善质量服务保障体系；加强对从业人员的技能培训，行业协会、相关行业主管部门每年要组织对从业人员的技能培训，电力、消防等岗位必须持证上岗；鼓励物业企业通过兼并、重组，推动服务规模化、品牌化经营。（责任单位：各级住建及相关主管部门）

18、完善物业服务价格形成机制。物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格,可根据服务标准和物价指数等因素动态调整，提倡酬金制计费方式。住建部门制定物业服务清单,明确物业服务内容和标准。实行政府指导价管理的物业服务价格，由有定价权限的发展改革部门会同住房和城乡建设部门，制定并公布基准价及其浮动幅度,建立动态调整机制，由业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。物业行业协会定期公布物业服务成本信息和计价规则，供发改部门制定指导价格、以及业主与物业服务企业调整价格参考。（责任单位：市发改局、市住建局、市房地产协会）

19、提升物业服务行业人员素质。推动物业服务人员职业技能等级认定工作。开展职业技能培训和竞赛,提高从业人员整体素质和技能水平。引导物业服务企业健全薪酬制度和员工激励制度,引入高技能人才和专业技术人才。物业服务企业在保障安全、业圭共同决策同意的前提下,可利用闲置房屋用于员工住宿。符合条件的员工优先纳入住房保障范围。组织开展优秀物业从业人员评选和宣传,增强从业人员荣誉感和归属感。（责任单位：各级人社、住建部门及相关行业主管部门）

推动发展生活服务业进小区

20、加强智慧物业管理服务能力建设。在“粤安居”平台和“智安小区”平台架构下，建设云浮市智慧物业管理服务平台,采集房屋、设施设备、业主委员会、物业服务企业等数据,共享城市管理数据，提升物业智慧管理服务水平，依法依规与相关部门实现数据共享应用。（责任单位：市公安局、住建局、政数局）

21、提升设施设备智能化管理水平。鼓励物业服务企业

以智慧物业管理服务平台为支撑,通过在电梯、消防、给排水等重要设施设备布设传感器,实现数据实时采集。建立事件部件处置权责清单,明确处置业务流程和规范,实现智慧预警、智慧研判、智慧派单、智慧监督。（责任单位：各级住建、市场监管、消防应急救援部门）

22、促进线上线下服务融合发展。鼓励有条件的物业服

务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,探索“物业服务+生活服务”模式,满足居民多样化多层次居住生活需求。引导物业服务企业通过智慧物业管理服务平台,汇集购物、家政、养老等生活服务数据,在确保数据不泄露、不滥用前提下提供定制化产品和个性化服务,实现一键预约、服务上门。物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务,可依规申请相应优惠扶持政策。（责任单位：各级住建、民政、邮政等相关部门）

（八）加强对物业服务行业监督管理

23、各行业主管部门加强对物业服务企业的指导和监督。住建部门督导物业服务企业建立完善日常管理、安全生产、投诉处理等工作制度、落实企业相关责任人；公安、消防救援等部门，督促指导物业企业按要求建立专职消防队、志愿消防队或者微型消防站，并制定灭火和疏散预案，定期开展消防演练培训；督促指导物业企业按要求开展消防宣传工作，因地制宜设置消防安全宣传栏，利用户外显示屏、微信群等定期发送消防安全常识、消防安全提醒，开展居家防火知识宣传。街道社区及行业主管部门通过巡查检查等方式，及时发现、整改物业服务企业的违法违规行为。（责任单位；各级行业主管部门、各镇（街道））

24、完善企业信用制度，优化市场环境。建立物业服务企业诚信管理制度，继续完善云浮市房地产企业诚信扣分管理制度。结合日常检查、各部门、街道反馈意见、投诉等情况，实施对物业企业的动态扣分管理。住房和城乡建设郜门在征求街道意见的基础上,完善物业服务企业红黑名单制度,完善诚信管理系统与商事系统、国家信用平台的信息共享。对被列入黑名单的企业，通过公告、抄报等方式，告知行业协会、业主委会，共同推动形成优胜劣汰的市场环境。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员,依法清出市场。（责任单位：各级住建、市场监管、发改部门，街道）

25、完善物业服务信息公示制度。物业服务企业在街道指导监督下,在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏,如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电活、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设各维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息,可同时通过物业服务信息平台等方式告知业主公示内容。物业服务企业开展家政、养老等服务业务也应对外公示,按双方约定价格收取服务费用。物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。（责任单位：各镇（街道）、各级住建、发改、市场监管部门）

26、优化物业服务合同招标投标管理。加强物业服务企业登记注册信息、诚信档案信息部门共享,建立健全物业服务合同备案、项目负责人备案制度。完善物业管理招标投标制度,建立物业服务企业专家库，加强对招标投标代理机构、评标专家和招标投标活动监管。引导业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业。（责任单位：各级住建、市场监管、发改部门）

完善物业专项维修资金管理制度。

27、提高维修资金使用效率。优化维修资金使用流程,

简化申请材料,全面推行网上申请审批，缩短审核时限。建立紧急维修事项清单,符合清单内容的,业主委员会可直接申请使用维修资金。尚未产生业主委员会或业委会不履职的,由街道组织代为维修,并从维修资金中列支相关费用。因供水、排水、消防、电梯等紧急事项使用维修资金的,维修工程竣工后,应当公开维修资金使用数额。相关部门共同研究确定属于上述紧急事项清单，探索维修资金购买电梯安全责任保险。（责任单位：各级住建、消防救援、应急部门、市场监管局，各镇（街道））

28、健全维修资金管理制度。提高维修资金管理机构专业化、规范化管理水平，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素,择优确定专户管理银行。提高资金收益水平,并将收益分配给业主。完善维修资金管理信息系统建设,提供业主实时查询服务。每年披露资金管理和使用情况,接受社会监督。加强维修资金监管,严肃查处侵占挪用资金等违法违规行为。（责任单位：各级住建，云浮银保监分局）

29、加大维修资金归集力度。新建商品房在办理网签备案时,必须足额缴纳维修资金。加大对建设单位、物业服务企业代收维修资金的清缴力度。业主共有部分经营收益应当主要用于补充维修资金。逐步实行商品房与已售公房维修资金并轨管理。（责任单位：各级住建部门、财政部门）

（十）加快小区配套历史遗留问题解决，减少物业管理矛盾、提升生活居住环境质量。

30、落实老旧小区物业服务用房问题。新建住宅小区严格按照《物业管理条例》配置物业服务用房；在建、已建小区应建未建的，住建部门责令建设单位通过调整规划、另行购买等方式解决物业服务用房。场地受限的老旧小区，通过业主大会共同研究方式解决物业服务用房问题。社区代管的小区、分散居住区，通过调剂社区服务用房、在业主大会表决同意前提下为周边小区提供服务等方式，解决物业用房。（责任单位：各县（市、区）政府，各级住建、自然资源部门、各镇（街道））

31、解决旧小区自来水抄表到户、燃气入户、光纤通讯到户以及雨污水管网驳接问题。一是引导业主通过老旧小区改造政策，将上述问题纳入改造范围，争取专项资金支持。二是通过居民、运营企业共同承担费用等方式进行改造。具体改造由小区业主大会或委托物业服务企业提出，制定方案报相关部门审批，经同意后由业主实施；没有业主大会的小区，由所在社区提出改造。三是对开发企业未撤场的小区，分清时间界限、理清责任，应当由开发承担责任的，由开发企业负责整改。住建、通讯管理等相关职能部门进一步细化指导意见，报政府批准实施。（责任单位：各级住建部门及相关职能部门，各镇（街道））

四、工作要求

（一）提高政治站位，加强认识。改进住宅物业管理对提升人民群众生活品质,完善基层社会治理体系,保障城市安全运行和社会稳定,建设更高水平的平安云浮具有重要意义,是推动物业服务行业高质量发展的重要基础。各县（市、区），各部门要高度重视,充分认识新形势下加强和改进隹宅物业管理工作的重要性和紧迫性,坚持以满足人民群众不断增长的美好居住生活需要为根本出发点,坚持和加强党对物业管理工作的领导,认真研究部署落实国家十部委明确的各项工作要求,制定、执行有关配套政策措施,确保按要求完成各项工作任务。

（二）加强部门协调联动，压实分工，加强业务指导，加大对历史遗留问题的处理。

1、各地要将住宅物业管理工作融入基层社会治理体系,构建“党委政府统一领导、属地镇街具体负责、主管部门监督管理、职能部门齐抓共管”的工作机制。

2、街道办事处(镇人民政府)要落实属地管理责任,配强配齐工作人员,落实工作经费,加强指导和监督辖区内物业管理活动,推进本行政区域内的物业管理工作。

3、住房城乡建设、政法、精神文明建设、发展改革、公安、财政、人力资源社会保障、应急管理、城市管理、市场监管、消防救援、银保监等部门或单位应在当地党委、政府的统一领导下,按照通知要求和职责分工,通过成立联席会议等方式,协同做妤本辖区住宅物业管理工作。住房城乡建设部门要积极主动做好牵头工作,建立健全部门协同工作机制,加强监督检查和业务指导,落实行业管理责任。各部门要根据分工，细化办事指南、操作规范，要让街道、社区一线工作人员能为办事群众直接解决问题或提供明确指引。

4、各职能部门及供水、供气、供电等专业经营单位履职到位，执法职能延伸至住宅小区，及时有效处理物业管理区域内的突发事件，遏制违法违规行为，消除安全隐患，维护管理秩序。

5、各职能部门要尊重历史事实，理清管理制度沿革，分清责任，制定进一步细化的措施，解决好物业小区配套历史遗留问题。

加强舆论宣传和培训，营造良好氛围

市、县住房和城乡建设部门要会同有关部门、街道、文明办，充分发挥报刊、广播电视、网络等宣传媒体的作用，大力开展《民法典》等有关物业管理法律法规和政策的宣传活动,加大对物业管理行政执法人员、基层物业管理工作人员、物业服务行业重点人群和从业人员及业主委员会成员法律法规和业务培训教育力度,切实提高依法依规履职能力和专业技术水平,提高全社会对物业服务管理工作的认识,促进广大居民合法理性维权、物业服务企业之间相互合作和有序竞争。

坚持正确舆论导向,既要宣传先进典型和事例,又要客观报道物业管理中的不良现象,充分调动各方力量,共同营造良好发展环境。扩大宣传创建文明城市、文明单位、文明街道（文明社区）为主要内容的群众性精神文明创建活动的覆盖面和影响力，统筹协调做好志愿服务活动工作，加强正面宣传和舆论引导，为物业管理工作营造良好舆论氛围。

（四）做好经验总结。各级住房和城乡建设部门和相关部门，要及时总结贯彻落实情况，根据实际执行情况及时完善各项政策措施，及时完善住宅物业管理有关制度。相关工作落实情况按上级要求及时报送。