《云浮市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》政策解讀

 

一、問：為什么要出臺(tái)《云浮市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》

答：（一）廣大市民對(duì)政府部門加強(qiáng)商品房預(yù)售資金管理的要求強(qiáng)烈。我國(guó)實(shí)施商品房預(yù)售制度，開發(fā)企業(yè)通過(guò)預(yù)售商品房、通過(guò)購(gòu)房人預(yù)付購(gòu)房款解決后續(xù)建設(shè)資金，但購(gòu)房人對(duì)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)、資金運(yùn)作卻難以監(jiān)管。我局近年也多次接到群眾的咨詢和建議，要求對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)督管理、完善監(jiān)管手段。因此，結(jié)合地方實(shí)際情況，在法律法規(guī)基礎(chǔ)上補(bǔ)充完善我市商品房預(yù)售款監(jiān)管制度，是廣大群眾的要求。

（二）現(xiàn)行商品房預(yù)售款監(jiān)管法律法規(guī)只有大原則缺乏細(xì)化規(guī)范。建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》只明確預(yù)售款需要進(jìn)行專戶管理、經(jīng)主管部門批準(zhǔn)?？顚Ｓ茫狈唧w的操作性指引。我市城區(qū)從2011年12月正式開展商品房預(yù)售款專戶監(jiān)督工作，經(jīng)常面臨具體處理問題時(shí)無(wú)規(guī)定可依、隨意性大的情況，不利于規(guī)范管理。

    （三）現(xiàn)行法律法規(guī)沒有協(xié)調(diào)監(jiān)管工作中各方關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，資金量大，企業(yè)在不同時(shí)期的資金來(lái)源、資金運(yùn)作要求不同，與多家施工企業(yè)、材料供應(yīng)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生業(yè)務(wù)關(guān)系，各家企業(yè)、各家金融機(jī)構(gòu)的要求也不同。因此預(yù)售資金從歸集、使用整個(gè)監(jiān)管過(guò)程具體要求比較復(fù)雜，需要制定基本的規(guī)則，用以協(xié)調(diào)各方關(guān)系。

因此，為了規(guī)范我市城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理工作、提高工作效率。我局結(jié)合我市房地產(chǎn)開發(fā)、市場(chǎng)及金融實(shí)際情況，起草了《云浮市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》（以下簡(jiǎn)稱《監(jiān)管辦法》）。

 

二、問：《監(jiān)管辦法》法律依據(jù)是什么

    答：（一）《房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管做了原則性規(guī)定。法律、法規(guī)均明確規(guī)定在商品房竣工驗(yàn)收交付使用前，預(yù)售款應(yīng)當(dāng)專戶管理、專項(xiàng)用作該商品房建設(shè)費(fèi)用的款項(xiàng)。

（二）住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號(hào)）要求各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)。

 

三、問：商品房預(yù)售款的監(jiān)管機(jī)構(gòu)是什么

答：1、《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》明確市、縣建設(shè)或房地產(chǎn)管理部門是商品房預(yù)售管理主管部門，政府其他有關(guān)行政管理部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，做好商品房預(yù)售管理工作。因此《監(jiān)管辦法》明確云浮市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是我市商品房預(yù)售款監(jiān)督主管部門，各縣（市、區(qū)）根據(jù)由房地產(chǎn)交易管理部門（房管或建設(shè)局）負(fù)責(zé)監(jiān)管。

2、此外，商品房預(yù)售管理涉及金融、房屋登記等職能，因此需要與有關(guān)部門建立共同責(zé)任機(jī)制。

3、金融機(jī)構(gòu)作為預(yù)售款賬戶管理機(jī)構(gòu)，也應(yīng)當(dāng)履行其監(jiān)管職責(zé)。

 

   四、問：所有的預(yù)售款都要進(jìn)專戶嗎？

   答：在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格前，所有的預(yù)售款都要進(jìn)專戶，包括首期款、分期款、按揭款。

 

  五、問：開發(fā)企業(yè)有幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)建設(shè)、預(yù)售，可以在一個(gè)專戶監(jiān)管嗎？

答：《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第三十條第二款規(guī)定，預(yù)售人有多個(gè)商品房預(yù)售項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶。

 

   六、問：開發(fā)企業(yè)有一項(xiàng)目可以分開幾個(gè)監(jiān)管專戶嗎？

   答：開戶單元規(guī)定為最小不能少于幢，分期實(shí)施的開發(fā)項(xiàng)目，開戶單元與預(yù)售許可審批范圍一致。

 

   七、問：銀行為企業(yè)項(xiàng)目提供按揭服務(wù)，按揭款只能發(fā)放至按揭銀行帳戶，按揭款也屬于預(yù)售款，規(guī)定一個(gè)項(xiàng)目只設(shè)一個(gè)專戶的話，是否等于說(shuō)按揭銀行就是專戶銀行？

答：1、開發(fā)企業(yè)可以與按揭銀行約定開展專戶業(yè)務(wù)，這種情況下按揭款必須直接劃入專戶；企業(yè)也可以選擇其他銀行開展專戶業(yè)務(wù)，按揭銀行作為一般戶銀行，暫存按揭款的，應(yīng)及時(shí)將款項(xiàng)劃回專戶銀行。考慮到一般戶按揭銀行發(fā)放貸款后有一定的資金沉淀需要，經(jīng)征求各銀行意見，綜合確定歸集期限為15個(gè)工作日。

開發(fā)企業(yè)與專戶銀行、一般戶銀行的權(quán)利義務(wù)，通過(guò)與主管部門簽定的三方監(jiān)管協(xié)議明確。

 

八、問：首期款應(yīng)在什么時(shí)候存入專戶？不存入專戶對(duì)購(gòu)房人有什么不良后果？

答：1、《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》以及住建部房地產(chǎn)買賣合同示范文本均規(guī)定預(yù)購(gòu)人應(yīng)按合同約定時(shí)間，將預(yù)售款直接存入商品房預(yù)售款專戶，憑銀行憑證向預(yù)售人換領(lǐng)交款憑證。

2、《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》明確要求交易雙方申請(qǐng)交易備案時(shí)提供銀行出具給預(yù)購(gòu)人的首期商品房預(yù)售款存入商品房預(yù)售款專用帳戶的憑證(復(fù)印件)和預(yù)售人出具的售房收款收據(jù)。如不將首期款存入專戶，將會(huì)無(wú)法辦理商品房買賣合同備案，不能更充分保障購(gòu)房人權(quán)益。

    九、問：什么情況下可以使用預(yù)售款？

答：《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》明確了項(xiàng)目竣工前，預(yù)售款應(yīng)當(dāng)用于支付項(xiàng)目施工進(jìn)度款、材料款和法定稅費(fèi)。考慮到我市房地產(chǎn)規(guī)模企業(yè)較小、建設(shè)資金來(lái)源渠道相對(duì)較少，根據(jù)實(shí)際情況，本《監(jiān)管辦法》將施工進(jìn)度款范圍明確為項(xiàng)目建設(shè)的前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用配套設(shè)施費(fèi)、償還在建工程貸款本息。

 

    十、問：前期工程費(fèi)包括什么費(fèi)用，包括土地費(fèi)用嗎？

答：《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》的“項(xiàng)目施工進(jìn)度款”是一個(gè)比較籠統(tǒng)的說(shuō)法，向征求企業(yè)意見時(shí)，大部分企業(yè)提出應(yīng)當(dāng)明確具體內(nèi)容，項(xiàng)目前期工程費(fèi)（包括設(shè)計(jì)、檢測(cè)、監(jiān)理費(fèi)等費(fèi)用）是項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用的組成部分，應(yīng)當(dāng)列入。因此《監(jiān)管辦法》將設(shè)計(jì)、檢測(cè)、監(jiān)理費(fèi)、配套等建設(shè)工程必不可少的費(fèi)用作為施工進(jìn)度款列入支取范圍。

我國(guó)實(shí)行固定資產(chǎn)投資資本金制度，不少企業(yè)將土地作為資本金投入，因此土地費(fèi)用，包括土地出讓金、地價(jià)款、土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)以及房屋建設(shè)前的土地使用稅，不屬于支付范圍。

 

十一、問：為什么將在建工程抵押貸款也列入支付范圍？

   答：在建工程抵押貸款有明確的用途，即貸款必須用于本項(xiàng)目的建設(shè)。開發(fā)企業(yè)通過(guò)在建工程貸款方式，向項(xiàng)目施工方、材料方預(yù)先支付進(jìn)度款、材料款才能保證工程建設(shè)；項(xiàng)目預(yù)售后，預(yù)售款本來(lái)應(yīng)支付給施工方、材料方，但由于開發(fā)企業(yè)已經(jīng)貸款支付，因此可將款項(xiàng)償還給貸款銀行，促使資金良性運(yùn)轉(zhuǎn)。但償還在建工程貸款的前提是必須提供在建工程抵押貸款合同以及貸款用于支付工程款（或材料款）的證明，且支取的還貸數(shù)額與已經(jīng)支取的工程款（或材料款）之和不應(yīng)超過(guò)工程款（材料款）合同總價(jià)。即施工方、材料供應(yīng)方要明確已經(jīng)在預(yù)售前收到了企業(yè)支付的款項(xiàng)，且不應(yīng)再在預(yù)售款中主張申請(qǐng)支取。

 

十二、問、項(xiàng)目完工到竣工驗(yàn)收合格有一定的時(shí)間，事實(shí)上項(xiàng)目完工后企業(yè)要支付的款項(xiàng)已經(jīng)不多，但如果專戶里面的余額還很多，可以用在其他用途嗎？

    答：項(xiàng)目完工后，企業(yè)已經(jīng)不需要或只需要支付少量剩余支付工程款、材料款，如專戶中保存的預(yù)售款較多、但項(xiàng)目未驗(yàn)收，會(huì)造成資金閑置，對(duì)企業(yè)發(fā)展、分期項(xiàng)目進(jìn)度不利，因此明確本《監(jiān)管辦法》第二十一條明確在項(xiàng)目完工、監(jiān)理、施工方同意前提下，可申請(qǐng)將資金用于其他用途。

同時(shí)，為確保項(xiàng)目本身順利完成竣工驗(yàn)收，明確專戶中保留項(xiàng)目總造價(jià)1%的金額。

 

十三、問：怎樣申請(qǐng)支取預(yù)售資金

答：《監(jiān)管辦法》第十五條根據(jù)不同的情況，詳細(xì)列舉了支取預(yù)售資金所需要提供的材料。企業(yè)只需要向主管部門提交申請(qǐng)表格、并按規(guī)定提交材料，主管部門會(huì)在5個(gè)工作日內(nèi)批復(fù)。

 

 十四、問：什么時(shí)候才可以撤銷資金監(jiān)管？

答：《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》定義商品房預(yù)售是竣工驗(yàn)收前出售，商品房預(yù)售款在竣工前用于規(guī)定用途。項(xiàng)目竣工后，不適宜再按預(yù)售管理要求進(jìn)行監(jiān)管銷售款，因此本《監(jiān)管辦法》規(guī)定商品房項(xiàng)目通過(guò)竣工驗(yàn)收后，可撤銷項(xiàng)目預(yù)售款專用帳戶資金的監(jiān)管。

 

十五、主管部門對(duì)違反商品房預(yù)售管的企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)有什么管理、處罰措施？

    答：1、《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第四十一條對(duì)預(yù)售人直接收存預(yù)售款進(jìn)行了處罰。但實(shí)際中，商品房銷售周期長(zhǎng)，付款方式多樣，企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)有可能存在不同程度的違規(guī)行為，但其違規(guī)行為不適用第四十條的處理?xiàng)l件。為規(guī)范管理，參照住建部關(guān)于企業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)、我市商事系統(tǒng)管理和我局房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信制度建設(shè)措施，對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管進(jìn)行黑名單管理。

2、《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定，預(yù)售人違反規(guī)定，直接使用商品房預(yù)售款和直接收存商品房預(yù)售款的，“主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正，降低或者注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，可以處以違法使用款項(xiàng)百分之十以上百分之二十以下罰款。”由于該條一是沒有說(shuō)明無(wú)論企業(yè)是否改正違法行為均要“降低或者注銷資質(zhì)”；二是我市大部分房地產(chǎn)企業(yè)屬于最低資質(zhì)，如開發(fā)途中被注銷資質(zhì)，將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)行。因此，我局將該條違法責(zé)任修改為“主管部門責(zé)令其改正；預(yù)售人拒絕整改的，主管部門可降低或者注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、處以違法使用款項(xiàng)百分之十以上百分之二十以下罰款。”即考慮企業(yè)整改情況區(qū)分處罰。

 

十六、問：社會(huì)各界對(duì)《監(jiān)管辦法》有什么反饋意見？

答：我局于2016年6月20日、2017年1月19日向市國(guó)土資源和城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局、市地方稅務(wù)局、市國(guó)家稅務(wù)局、市住房公積金中心、人民銀行云浮市中心支行等單位以及各縣（市、區(qū)）商品房預(yù)售主管部門、市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)出了征求意見函，并同期在我局名戶網(wǎng)站上向社會(huì)各界公開征求意見。不少單位、企業(yè)提出了修改意見，我局研究后采納了部分意見。

此外，不少企業(yè)提出要簡(jiǎn)化審批流程的要求，鑒于《監(jiān)管辦法》是依據(jù)相關(guān)規(guī)定出臺(tái)的政策，基本的管理要求、審批條件必須要明確，但實(shí)際審批工作中，我們通過(guò)信息化手段，對(duì)主管可以通過(guò)系統(tǒng)內(nèi)獲取的材料，不要求企業(yè)重復(fù)提供、以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

文件鏈接：YFBG2017015云浮市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法.doc