關(guān)于印發(fā)實施《云浮市關(guān)于云城區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見（試行）》的通知

各縣（市、區(qū)）人民政府、云浮新區(qū)管委會、佛山（云?。┊a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園管委會，市直各單位：

《云浮市關(guān)于云城區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見（試行）》已經(jīng)市人民政府同意，云浮市司法局審查通過，現(xiàn)予印發(fā)并于2020年3月1日起實施。在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)問題，請徑向云浮市自然資源局反映。

特此通知。

云浮市自然資源局

2020年2月6日

云浮市關(guān)于云城區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見（試行）

  為加快處理云城區(qū)不動產(chǎn)登記中存在的歷史遺留問題，切實規(guī)范不動產(chǎn)登記工作，保障權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就有關(guān)問題作出以下處理意見：

  一、歷史背景

  不動產(chǎn)登記制度實施前土地登記、房屋登記分別由國土資源、房屋主管部門負責。由于部門之間登記信息未實現(xiàn)有效共享等種種原因，造成相當數(shù)量的歷史房屋登記存在房地權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、范圍相互矛盾或者房屋登記缺乏規(guī)劃、竣工驗收材料、合法的土地權(quán)屬來源等情況。這類因原土地、房屋分散登記的弊端帶來的遺留問題，隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的深入推進而逐漸顯露，且無法延續(xù)登記，影響了登記業(yè)務(wù)正常開展，也影響了不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。

  二、基本原則

  以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，深入貫徹習近平總書記系列重要講話精神，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，以“依法依規(guī)、尊重歷史、面對現(xiàn)實、為民利民”為原則，以維護人民群眾利益為核心，防止國有資產(chǎn)流失，妥善解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題。

  三、適用范圍

  本《處理意見》適用于本市云城區(qū)行政區(qū)域范圍。其他縣（市、區(qū)）可以參照本《處理意見》執(zhí)行。

  四、各類情況處理意見

  （一）已取得房屋所有權(quán)證書，未辦理土地登記，當事人申請辦理不動產(chǎn)登記的，按下列情形處理：

  1.房屋所有權(quán)證書在1995年1月1日《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》實施前核發(fā)，能提供下列來源材料之一的, 不動產(chǎn)登記機構(gòu)予以辦理：

  （1）經(jīng)縣級以上人民政府批準使用的；

  （2）簽訂過用地協(xié)議、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議或者通過購買房屋取得的；

  （3）進行過一定補償，依據(jù)取得土地使用權(quán)時的相關(guān)政策，不動產(chǎn)登記機構(gòu)予以辦理的。

  2.沒有合法土地權(quán)屬來源，即未能提供上述第1點所列舉的相關(guān)材料的，可以分為兩種情況處理:

  （1）對于房改房、經(jīng)濟適用房、集資房、職工福利房及行政事業(yè)單位用房，由自然資源部門按已建成的建筑現(xiàn)狀確定用地界線，且權(quán)籍無爭議的，報有批準權(quán)人民政府劃撥該土地給原單位（如原單位主體不存在，由承繼其職能部門或現(xiàn)權(quán)利人共同代為申請）；

  （2）對于個人自建房，由自然資源部門按已建成的建筑現(xiàn)狀確定用地界線，且權(quán)籍無爭議的，報有批準權(quán)人民政府協(xié)議出讓該土地給相關(guān)個人。不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)出讓文件辦理不動產(chǎn)登記。

  3.集體所有土地上開發(fā)的商品住房，一律不得辦理不動產(chǎn)登記,“小產(chǎn)權(quán)房”等不符合法律法規(guī)規(guī)定的, 不予辦理相關(guān)登記手續(xù)。

  （二）合法宗地上的房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權(quán)屬證書，但沒有同步辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致房屋、土地權(quán)屬證書的權(quán)利主體不一致的，查驗各環(huán)節(jié)完稅，按以下具體情況辦理：

  1.原土地使用證為原權(quán)利人持有的，原權(quán)利人應(yīng)當配合當事人并提供土地使用證，由當事人持房屋所有權(quán)證和土地使用證直接申請不動產(chǎn)登記；原權(quán)利人不配合或者已無法提供的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當在其門戶網(wǎng)站公告權(quán)利轉(zhuǎn)移情況。公告15個工作日無異議或者異議不成立的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當為申請人辦理房屋、土地權(quán)利主體一致的建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)不動產(chǎn)登記。

  2.原土地使用證已收存于原登記部門檔案內(nèi)的，由當事人直接申請。不動產(chǎn)登記機構(gòu)經(jīng)調(diào)查核實后，應(yīng)當依法注銷原土地使用證，辦理房屋、土地權(quán)利主體一致的建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)不動產(chǎn)登記。

對上述兩種情形，如果土地屬劃撥用地的，當事人應(yīng)當先按規(guī)定辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓用地手續(xù)、補繳土地出讓金及相關(guān)稅費后，再申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

  （三）有合法的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)手續(xù)（含個人自建房），但在開發(fā)建設(shè)中存在違反規(guī)劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問題，由自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門依職權(quán)作出處理。不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)有關(guān)部門依法處理的證明文件辦理不動產(chǎn)登記。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施前，有合法的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)手續(xù)，存在違反規(guī)劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等行為，但建設(shè)工程已完成竣工驗收或者購房人已取得房屋所有權(quán)證，現(xiàn)申請不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)予以辦理，按已建成的建筑現(xiàn)狀進行測繪落宗，并在登記簿上標注“相關(guān)違法違規(guī)情況須待進一步處理” 。自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門在不動產(chǎn)登記后一年內(nèi)對違反管理規(guī)定問題依法作出處理，并將處理結(jié)果送不動產(chǎn)登記機構(gòu)存檔。

對于超面積的處理可以分兩種情形處理：

  1.超用地面積情形：核定最新測量成果所超出面積少于或等于原土地使用證證載面積2%的不作處理，直接辦理不動產(chǎn)登記，并在登記簿及證書上標注“超面積部分不予處罰”。核定最新測量成果所超出面積大于原土地使用證證載面積2%以上的，對超占用地面積進行補交地價款后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)按核定用地紅線進行落宗后給予辦理不動產(chǎn)登記。對于違規(guī)行為未能及時作出處理的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以按原登記面積給予辦理不動產(chǎn)登記，在登記簿上標注“相關(guān)違法違規(guī)情況須待進一步處理”，由自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管等部門在登記后一年內(nèi)對違反管理規(guī)定問題依法作出處理后辦理變更登記。一年內(nèi)未完成處理的不得再次辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

  2.超容積率（建筑面積）情形：由職能部門依法依規(guī)對違建部分進行處理后，再辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

  （四）因開發(fā)建設(shè)單位已注銷、解體等原因，造成購房人不能按照雙方共同申請的規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)的，經(jīng)核實土地和房屋權(quán)屬來源清楚、界址明確，房屋的用地、規(guī)劃報建、竣工驗收等批準文件齊備清楚的，購房人可以憑購房合同、購房款票據(jù)（或者證明）、稅費憑證等單方申請登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)經(jīng)公告15個工作日無異議或者異議不成立的, 不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理首次、轉(zhuǎn)移等不動產(chǎn)登記。

  （五）符合交易條件的房改房、經(jīng)濟適用房、集資房和職工福利房，當事人申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當區(qū)分具體情況予以辦理：宗地為出讓土地的，當事人按規(guī)定繳納相關(guān)價款后，辦理不動產(chǎn)登記，取得完全產(chǎn)權(quán)；宗地為劃撥土地的，當事人還應(yīng)當按規(guī)定補辦出讓用地手續(xù)，補繳土地出讓金和相關(guān)稅費。

  （六）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施前，房屋所有權(quán)證、國有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的不動產(chǎn)，當事人申請不動產(chǎn)登記時，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經(jīng)依法批準不得改變已登記的不動產(chǎn)用途。對原批準土地用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級類不對應(yīng)的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級類重新確定歸屬地類進行登記，土地使用期限終止日期與原土地權(quán)屬來源材料保持一致，并在不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權(quán)證書“附記”中記載原批準用途。由自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門在登記后一年內(nèi)，依法完善相關(guān)手續(xù)。

  1.城鎮(zhèn)混合住宅用地：在辦理新的登記業(yè)務(wù)時，對于已辦理房產(chǎn)證的，房屋用途按照原房產(chǎn)證證載用途登記；證載房屋用途為空的，查據(jù)規(guī)劃資料確定房屋用途；規(guī)劃資料不明確，且主要用途以居住為主的，按現(xiàn)房屋實際用途登記。

對于純土地的登記業(yè)務(wù)，按“住宅兼容商業(yè)”用途進行登記。

  2.綜合用地問題：在辦理新的登記業(yè)務(wù)時，對于已辦理房產(chǎn)證的，房屋用途按照原房產(chǎn)證證載用途登記，證載房屋用途為空的，查據(jù)規(guī)劃資料確定房屋用途；規(guī)劃資料不明確的，按房屋實際使用用途登記。土地用途查據(jù)原始檔案資料，依據(jù)批準土地用途登記，如最初批準用途為綜合用地的，按實際使用用途登記。

對于純土地的登記業(yè)務(wù)，查據(jù)原始檔案資料，依據(jù)首次出讓批準的土地用途登記，如最初批準用途為綜合用地的，依據(jù)出讓后首次發(fā)出的規(guī)劃條件確定用途；如無規(guī)劃條件的, 則按實際使用確定用途。

  （七）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施前，當事人購買已抵押國有土地使用權(quán)的房屋并取得房屋所有權(quán)屬證書，現(xiàn)土地仍處于抵押狀態(tài)的，當事人申請辦理不動產(chǎn)登記，經(jīng)抵押權(quán)人同意，不動產(chǎn)登記機構(gòu)予以辦理，并在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書上注明土地抵押狀況。

  （八）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施前，違反《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國擔保法》等法律法規(guī)以土地等不動產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)的，縣級以上人民政府組織相關(guān)部門根據(jù)具體情況采取清償、置換、完善手續(xù)等方式依法處理后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)處理結(jié)果依法辦理不動產(chǎn)變更、注銷等登記手續(xù)。

  （九）未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的地區(qū)，已依法取得宅基地使用權(quán)的地上房屋所有權(quán)登記，當事人申請房屋所有權(quán)登記，符合上述認定范圍，沒有違反《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》相關(guān)規(guī)定的，可以給予辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，如存在違法行為的，應(yīng)當待違法行為處理完畢后方可辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記手續(xù)。因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)和地上房屋權(quán)利人不一致的，由村（居）委會出具證明或者提供調(diào)解協(xié)商證明材料，明確房地統(tǒng)一登記的權(quán)利主體，作為宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的權(quán)屬來源證明材料，由鎮(zhèn)（街）自然資源所按規(guī)定組織材料上報審核登記。

城鎮(zhèn)地區(qū)的宅基地登記，應(yīng)當提供規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料辦理房屋土地一并登記。如無法提供相關(guān)材料，經(jīng)村（居）委會、鎮(zhèn)（街）自然資源所調(diào)查人員實地查看出具調(diào)查表，確認房屋為自住使用，并符合土地利用總體規(guī)劃或者可以調(diào)整土地規(guī)劃，且沒有其他違法違規(guī)行為的，可以直接辦理宅基地不動產(chǎn)登記。

  （十）已取得房屋所有權(quán)屬證書，房屋的幢基底涉及跨宗地，當事人申請不動產(chǎn)登記的，自然資源部門對涉及宗地按照房屋與宗地對應(yīng)一致原則進行分割、合并或者調(diào)整邊界處理，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)處理結(jié)果辦理登記。

  （十一）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施前,私人建造的房屋不存在違反規(guī)劃、超層、超面積等情況，因沒有辦理《建筑工程施工許可證》或者《房屋建筑工程竣工驗收備案表》的,由當事人委托第三方有資質(zhì)的安全鑒定機構(gòu)出具《房屋結(jié)構(gòu)安全性鑒定報告》《消防安全評估報告》, 提交住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門對其擅自施工或者未經(jīng)驗收就交付使用的違法行為出具處理意見，在符合房屋結(jié)構(gòu)和消防安全的情況下, 不動產(chǎn)登記機構(gòu)給予辦理登記。

  本《處理意見》自2020年3月1日起施行，有效期至2023年11月30日。文件有效期內(nèi),法律、法規(guī)、法章, 上級規(guī)范性文件另有規(guī)定的, 從其規(guī)定。