為更好適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，堅(jiān)持因城施策，統(tǒng)籌好消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，全力防范風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)國家、省關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的部署要求，由市住建局牽頭，會同自然資源、稅務(wù)、人民銀行、金融監(jiān)管分局等部門共同制定了《云浮市促進(jìn)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展若干措施》，有關(guān)措施解讀如下：

　　一、主要內(nèi)容說明

　　《云浮市促進(jìn)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展若干措施》（送審稿）共分為五大部分，共24條。

　　第一部分為促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)措施，共9條。包括推動房地產(chǎn)融資“白名單”落地、優(yōu)化土地供應(yīng)條件和供應(yīng)結(jié)構(gòu)、實(shí)行“房票”安置政策、穩(wěn)妥處置“工抵房”“法拍房”、加快商品住房去庫存、明確購房入戶入學(xué)政策、開展繳納增量房契稅抽獎(jiǎng)活動、優(yōu)化商品房備案價(jià)格調(diào)整方式、取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　第二部分為金融支持措施。共3條，包括完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制、充分發(fā)揮經(jīng)營性物業(yè)貸款作用。

　　第三部分為智能化建設(shè)培育壯大房地產(chǎn)業(yè)新質(zhì)生產(chǎn)力措施。共4條，包括支持分期辦理建設(shè)工程規(guī)劃及施工許可（已執(zhí)行）、鼓勵(lì)落實(shí)裝配式商品房預(yù)售扶持措施、優(yōu)化新建商品房項(xiàng)目審批服務(wù)、推行分期竣工聯(lián)合驗(yàn)收（已執(zhí)行）。

　　第四部分為加快完善房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)基礎(chǔ)性制度相關(guān)措施。共5條，包括加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全流程的資金監(jiān)管、優(yōu)化新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)節(jié)奏、穩(wěn)妥處置閑置存量土地、支持房地產(chǎn)項(xiàng)目分期開發(fā)建設(shè)和土地分割處置、優(yōu)化規(guī)劃管理。

　　第五部分為持續(xù)有效防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)措施。共3條，包括切實(shí)做好保交房工作、妥善解決不動產(chǎn)登記問題、減緩企業(yè)資金壓力（延期最長不超過三個(gè)月繳納稅款、調(diào)整土地增值稅預(yù)征率）。

　　二、主要政策重點(diǎn)說明

　?。ㄒ唬┤绾瓮苿臃康禺a(chǎn)融資“白名單”落地？

　　重點(diǎn)支持已售商品住房比例較大、應(yīng)當(dāng)續(xù)建的商品住房項(xiàng)目。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加大融資支持力度，對符合“5+5”條件標(biāo)準(zhǔn)的合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過新增貸款、存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式積極予以支持，做到應(yīng)貸盡貸。對存在瑕疵的房地產(chǎn)項(xiàng)目，屬地政府要牽頭組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、法院、主辦銀行及相關(guān)單位，逐條梳理修復(fù)，力爭達(dá)到“白名單”條件。對“白名單”內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資申請，協(xié)調(diào)各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)予以快速受理。

　?。ǘ┰趦?yōu)化土地供應(yīng)條件和供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面如何操作。

　　在居住用地掛牌出讓時(shí)，采用競買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%，不超過出讓最低價(jià)的50%。嚴(yán)格執(zhí)行“凈地”供應(yīng)制度，對周邊道路及地下管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施配套到位的地塊予以優(yōu)先供應(yīng)。  

　?。ㄈ┩菩小胺科薄卑仓谜叩姆秶绾谓缍ā?/span>

　　在我市城區(qū)鎮(zhèn)（云城街、高峰街、河口街、安塘街、六都鎮(zhèn)、都楊鎮(zhèn)、羅城街、附城街、素龍街、雙東街、新城鎮(zhèn)、都城鎮(zhèn)共12個(gè)鎮(zhèn)）開發(fā)邊界范圍內(nèi)，除國家規(guī)定必須新建的外，一律停止新建安置房，實(shí)行房票安置政策。確需實(shí)物安置的，原則上以購買存量新建商品住房方式予以安置。

　?。ㄋ模胺科薄比绾问褂?？

　　房票實(shí)行實(shí)名制管理，用于購買新建商品房，初始持有人為房屋被征收人，可轉(zhuǎn)讓一次，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)到轄區(qū)房屋征收部門辦理備案手續(xù)。房票票面總額為被征收房屋貨幣補(bǔ)償款。搬遷獎(jiǎng)勵(lì)、臨時(shí)安置費(fèi)、裝修補(bǔ)償?shù)绕渌M(fèi)用不計(jì)入房票票面總額，仍按原渠道以現(xiàn)金形式發(fā)放。房票不找零，一張房票可用于購買一套或同一項(xiàng)目多套商品房，也可多張房票購買一套商品房。

　　（五）“工抵房”如何進(jìn)行網(wǎng)簽？

　　由開發(fā)企業(yè)提交書面申請，經(jīng)主管部門核實(shí)確認(rèn)，允許保交房項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管資金未到賬的“工抵房”進(jìn)行合同網(wǎng)簽備案。加強(qiáng)對“工抵房”的價(jià)格指導(dǎo)，網(wǎng)簽備案價(jià)格應(yīng)參考小區(qū)平均銷售價(jià)格為依據(jù)。

　?。┵彿咳霊羧雽W(xué)政策有何變化？

　　購房人可憑已完成網(wǎng)簽備案的房屋買賣合同申請其子女（立）入戶，方便適齡子女以戶籍生報(bào)名入讀義務(wù)教育階段學(xué)校；可將已完成網(wǎng)簽備案的房屋買賣合同及契稅完稅證明納入非戶籍積分入學(xué)制度，對已完成網(wǎng)簽備案的房屋買賣合同及取得契稅完稅證明的，入學(xué)積分可在已完成網(wǎng)簽備案的房屋買賣合合同積分的基礎(chǔ)上增加20分。

　　這一政策與原來只憑完成網(wǎng)簽備案的購房合同享受積分入學(xué)的分差增加20分，既提高了購房人主動完稅的積極性，也促進(jìn)稅費(fèi)征繳入庫，同時(shí)進(jìn)一步保障了購房人合法權(quán)益。

　?。ㄆ撸┥唐贩總浒竷r(jià)格調(diào)整方式有何變化：

　　對取得預(yù)售許可（現(xiàn)售備案）的住宅項(xiàng)目由原來的不得低于備案價(jià)格的85％進(jìn)行銷售的要求，調(diào)整為取得預(yù)售許可（現(xiàn)售備案）的住宅項(xiàng)目原則上按不得低于備案價(jià)格的85％或高于備案價(jià)的15%進(jìn)行銷售。即調(diào)整后可在備案價(jià)的基礎(chǔ)上上下浮動15%，有利于企業(yè)根據(jù)市場反應(yīng)靈活調(diào)整，合理引導(dǎo)預(yù)期。

　?。ò耍┤∠胀ㄗ》亢头瞧胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)后貸款政策有何變化？

　　取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，支持商業(yè)銀行對普通住房和非普通住房執(zhí)行同一首付比例和利率政策，降低改善性需求購房群體負(fù)擔(dān)，有利于釋放改善性需求。

　　（九）對商業(yè)銀行批量調(diào)整存量房貸利率有何要求？

　　各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整，對于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP。

　?。ㄊ┩晟粕虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制如何執(zhí)行？

　　自2024年12月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。同時(shí)，浮動利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款置換存量貸款。

　　該條款的利率協(xié)商機(jī)制，有利于降低購房者負(fù)擔(dān)，減少斷供，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

　?。ㄊ唬Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)信貸支持政策有哪些。

　　一是落實(shí)《中國人民銀行 中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)〔2022〕254號）中支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期政策的適用期限延長至2026年12月31日，二是根據(jù)《中國人民銀行辦公廳 國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（銀辦發(fā)〔2024〕8號）中有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限延長至2026年12月31日的要求，同時(shí)推動保障性住房再貸款落地，引導(dǎo)政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地。

　　（十二）以智能化建設(shè)培育壯大房地產(chǎn)業(yè)新質(zhì)生產(chǎn)力措施具體有什么舉措？

　　一是支持分期辦理建設(shè)工程規(guī)劃及施工許可。落實(shí)“用地清單制”，支持符合條件的多地塊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以獨(dú)立地塊為單位分期開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可采取“容缺＋告知承諾制”方式，分階段、分標(biāo)段辦理施工許可證，分階段核發(fā)樁基工程、基坑支護(hù)和土方開挖施工許可證。（含質(zhì)量安全監(jiān)督登記）。

　　二是鼓勵(lì)落實(shí)裝配式商品房預(yù)售扶持措施。支持符合條件的裝配式項(xiàng)目在申領(lǐng)預(yù)售許可時(shí)有關(guān)工程形象進(jìn)度比例上予以優(yōu)化。

　　三是推行分期竣工聯(lián)合驗(yàn)收。對辦理了一張施工許可證（或一張工程規(guī)劃許可證）但涉及多個(gè)單位工程，在符合項(xiàng)目整體的質(zhì)量安全要求，達(dá)到安全使用條件的前提下，建設(shè)單位可按照“功能獨(dú)立、確保安全”的原則，申請分期竣工聯(lián)合驗(yàn)收。

　?。ㄊ┤绾瓮晟品康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)基礎(chǔ)性制度，具體措施有哪些？

　　1.加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全流程的資金監(jiān)管。加強(qiáng)在建項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管，推動預(yù)售資金“全額全程、流量流向、監(jiān)測監(jiān)管”閉環(huán)管理，確保預(yù)售資金用于本項(xiàng)目建設(shè)。引導(dǎo)企業(yè)逐步形成杠桿比例適度、負(fù)債水平合理和周轉(zhuǎn)速度正常的發(fā)展機(jī)制。

　　2.優(yōu)化新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)節(jié)奏。根據(jù)市場需求及時(shí)優(yōu)化住宅用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu),完善對應(yīng)商品房去化周期、房地產(chǎn)用地存量的房地產(chǎn)用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制,合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。對商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，原則上暫停新增商品住宅用地出讓；商品住宅去化周期在18個(gè)月(不含)至36個(gè)月之間的縣(市、區(qū)),按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積(包括竣工和收回)動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。對商業(yè)辦公類商品房去化周期連續(xù)3個(gè)月超過36個(gè)月的，除省、市重點(diǎn)招商項(xiàng)目外,原則上暫停新增商業(yè)服務(wù)業(yè)建設(shè)用地出讓。

　　3.穩(wěn)妥處置閑置存量土地。對在2024年3月31日之前供應(yīng)，目前尚未開工及已開工未竣工的房地產(chǎn)用地，一是通過消除障礙、依法免除開竣工違約責(zé)任、依法調(diào)整完善規(guī)劃條件和相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)規(guī)模、適當(dāng)放寬分期開發(fā)和價(jià)款繳納要求等措施，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場需求繼續(xù)開發(fā)。二是推行土地預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓、“帶押過戶”、新受讓人與政府簽訂補(bǔ)充協(xié)議、支持合作開發(fā)、優(yōu)化開發(fā)權(quán)益分割程序等方式促進(jìn)閑置存量土地通過市場機(jī)制順暢流轉(zhuǎn)。三是在不增加地方政府隱性債務(wù)的前提下，簡化程序，探索收供并行方式，支持將政府收回、收購的閑置存量土地調(diào)整用于保障性住房建設(shè)。四是對于因規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)經(jīng)營困難或破產(chǎn)造成無法全部開發(fā)利用的土地，由開發(fā)企業(yè)提出申請，經(jīng)縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn),可按規(guī)定分割宗地。對于企業(yè)因經(jīng)營需要不再繼續(xù)開發(fā),或無法繼續(xù)開發(fā)的部分，可分割宗地轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營主體開發(fā)利用。允許未達(dá)到項(xiàng)目投資額25%的土地，在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，先辦理預(yù)告登記，在投資額達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件后再辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。鼓勵(lì)分割宗地后由當(dāng)?shù)卣婪ㄒ酪?guī)收回，重新出具規(guī)劃條件后重新供應(yīng)。

　　4.優(yōu)化規(guī)劃管理。本文件印發(fā)之日起住宅建筑首層用作建設(shè)停車庫的建筑面積不納入容積率計(jì)算；配建的幼兒園、社區(qū)公共服務(wù)用房、養(yǎng)老設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站等須移交政府的公共配套設(shè)施，其建筑面積不納入容積率計(jì)算；建筑物屋頂?shù)妮o助用房（包括公共梯間、電梯機(jī)房、水箱間、人防報(bào)警間、通信基站機(jī)房等）的建筑面積不納入容積率計(jì)算；優(yōu)化停車配建標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)降低城市新區(qū)和周邊城鎮(zhèn)的停車配建標(biāo)準(zhǔn)。

　　5.加力提速城中村改造工程。用好上級配套政策，積極探索推動我市城中村改造工作，對城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)的存量村莊進(jìn)行系統(tǒng)核查，明確城中村改造范圍，科學(xué)開展城中村專項(xiàng)體檢，摸清城中村現(xiàn)狀需求，圍繞拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三種改造類型編制改造專項(xiàng)規(guī)劃，加強(qiáng)改造項(xiàng)目謀劃，形成儲備項(xiàng)目庫和改造內(nèi)容清單，依規(guī)劃盡力而為、量力而行推進(jìn)城中村改造。以國土空間總體規(guī)劃為綱領(lǐng)，編制片區(qū)整備統(tǒng)籌規(guī)劃。劃定土地整備重點(diǎn)地區(qū)，加強(qiáng)政府統(tǒng)籌，重點(diǎn)推進(jìn)中心城區(qū)舊工業(yè)區(qū)升級改造，騰出城市發(fā)展空間。積極探索政府+企業(yè)模式，破解征地拆遷難和成片連片改造。由政府通過依法收儲轉(zhuǎn)交的模式，加力提速推進(jìn)舊廠房、城中村改造。

　　5. 鼓勵(lì)開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取現(xiàn)售模式銷售商品房，引導(dǎo)有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施現(xiàn)售試點(diǎn)。鼓勵(lì)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則提高現(xiàn)房銷售項(xiàng)目開發(fā)貸額度、延長開發(fā)貸期限、降低開發(fā)貸利率，對現(xiàn)房銷售項(xiàng)目購房業(yè)主的首套按揭優(yōu)先受理、優(yōu)先審批。

　?。ㄊ模┽槍δ壳胺康禺a(chǎn)市場的現(xiàn)狀，如何防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，回應(yīng)群眾關(guān)切，做好“保交房”工作？

　　1.全力防控商品住房“保交房”風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)做好保交房工作。全面摸清在建已售難交付項(xiàng)目底數(shù)，按照“續(xù)建、緩建、停建”分類處置，建立“一項(xiàng)目一專班一銀行一法院”機(jī)制，做實(shí)“一項(xiàng)目一策”方案，壓實(shí)屬地政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)三方責(zé)任，切實(shí)做好“保交房”工作，保障購房人合法權(quán)益。

　　2.妥善解決保交房項(xiàng)目和問題樓盤不動產(chǎn)登記問題。一是加快解決存量商品住房登記歷史遺留問題，落實(shí)屬地政府主體責(zé)任，充分發(fā)揮各級工作專班機(jī)制的作用，加快解決已交付商品住宅項(xiàng)目各類影響辦證的問題，對因土地被抵押或涉及查封等問題無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，分類施策、集中攻堅(jiān)，按照“群眾無過錯(cuò)即辦證”原則，及時(shí)為購房群眾辦理不動產(chǎn)權(quán)證。二是將取得預(yù)售許可后已建未售未確權(quán)的房屋，按套辦理在建工程抵押，允許抵押人根據(jù)項(xiàng)目銷售進(jìn)度逐套解押銷售，滿足企業(yè)融資需求，促進(jìn)項(xiàng)目如期交付。

　　3.減緩企業(yè)資金壓力。一是對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策做到應(yīng)享盡享、應(yīng)享快享。對有特殊困難，不能按期繳納稅款的，由企業(yè)申請，依法辦理延期繳納稅款，延期最長不超過3個(gè)月。對存在欠繳稅款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的欠稅及滯納金，可先行繳納欠稅，再依法繳納滯納金。二是調(diào)整我市房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率。提升房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)質(zhì)效，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

相關(guān)文件：關(guān)于印發(fā)《云浮市促進(jìn)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展若干措施》的通知（云建通〔2024〕21號）