廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例

1998年7月29日廣東省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議通過

（廣東省九屆人大常委會(huì)1998年7月29日發(fā)布，1998年10月1日起施行）

第一章 總則

第一條為了加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)預(yù)售人和預(yù)購人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條本條例所稱預(yù)售商品房，是指依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)依法將其開發(fā)的商品房在竣工驗(yàn)收前出售，由預(yù)購人按合同約定支付購房款，預(yù)售人按合同約定交付商品房的行為。本條例所稱預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。本條例所稱預(yù)購人，是指購買預(yù)售的商品房的單位和個(gè)人。

第三條 本條例適用在本省行政區(qū)域內(nèi)依法開發(fā)的商品房的預(yù)售行為及其管理。

第四條省人民政府建設(shè)行政主管 部門和市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或者房地產(chǎn)管理部門(以下稱撝鞴懿棵艛)，負(fù)責(zé) 本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售管理和本條例的組織實(shí)施。政府其他有關(guān)行政管理部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，做好商品房預(yù)售管理工作。

第五條預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)遵循公 平和誠實(shí)信用的 原則。

第二章 商品房預(yù)售項(xiàng)目管理

第六條預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證 ，取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(一)預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；(二)按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；(四)已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；(五)三層以下的商品房項(xiàng)目已完成 基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程；(六)已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；(七)預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；(八)法律、法規(guī) 規(guī)定的其他條件。

第七條預(yù)售人應(yīng)當(dāng)分期或者分單項(xiàng)向主管部門申請商 品房預(yù)售許可證。主管部門收到申請后，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定的預(yù)售條件對項(xiàng)目進(jìn)行核實(shí)，自受理申請之日起十五日內(nèi)，對符合條件的項(xiàng)目核發(fā)商品房預(yù)售許可證，對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知 申請人并告知不予核發(fā)的理由。商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明預(yù)售人的名稱和預(yù)售商品房項(xiàng)目的 坐落位置、樓號、建筑面積數(shù)，并附圖注明預(yù)售商品房項(xiàng)目的坐落位置和樓號。

 第八條主 管部門核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售人提交施工進(jìn)度方案、投資計(jì)劃和資金來源等材料。通過實(shí)地考察和分析，核準(zhǔn)項(xiàng)目竣工交付使用時(shí)間的合理性，主管部門證明其不合 理的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令預(yù)售人進(jìn)行修改。

第九條已預(yù)售的商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 合格交付使用前 ，預(yù)售人不得用該商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。

第十條預(yù)售 人不得擅自變更 已預(yù)售的商品房項(xiàng)目的設(shè)計(jì)；對預(yù)售的商品房項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)型式、戶型、使用功能、使用面積和合同約定的其他事項(xiàng)的設(shè)計(jì)進(jìn)行變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)的預(yù)購人同意；預(yù)購人不同意變更 ，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，可以索取已交付的商品房預(yù)售款本息，并可以依照合同約定追償預(yù)售人的違約金，合同沒有約定違約金的，可以依法追償已付預(yù)售款百分之十以上百 分之二十以下 的違約金。

第十一條預(yù)售人將已預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)擁有已預(yù)售商品房建筑面積的三分之二以上的預(yù)購人同意。轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房項(xiàng)目的，受讓方應(yīng)當(dāng)為依法成立并符合資質(zhì)等級要求的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。

第十二條 轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房項(xiàng)目的，受讓方應(yīng)當(dāng)享有原預(yù)售人對預(yù)購人享有的權(quán)利，并承擔(dān)原預(yù)售人對預(yù)購人所承擔(dān)的義務(wù)。

第十三條受讓方與預(yù)售人簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同之 日起三十日內(nèi)， 受讓方應(yīng)當(dāng)持下列文件到原發(fā)證機(jī)關(guān)變更商品房預(yù)售許可證：

(一)商品房項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓合同 ；(二)原商品房預(yù)售許可證；(三)土地管理和城市規(guī)劃等部門同意變更的有關(guān)證件；(四)受讓方的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書；(五)在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)的預(yù)售房款專用帳戶；(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件的證明材料。

對符合條件的項(xiàng)目，主管部門應(yīng)當(dāng)自受 理申請之日起十五日內(nèi)變更商品房預(yù)售許可證。預(yù)售人自簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同之日起，應(yīng)當(dāng)停止預(yù)售商品房；受讓方未換商品房預(yù)售許可證的，不得預(yù)售商品房。

第十四條 市、縣主 管部門應(yīng)當(dāng)對已核發(fā)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令預(yù)售人限期改正。

第十五條預(yù)售的商品房項(xiàng)目竣工后，主管部門應(yīng)當(dāng) 按照法律、法規(guī) 的規(guī)定組織竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，方可交付預(yù)購人使用。

第十六條市 、縣主管部門應(yīng) 當(dāng)設(shè)立和公布商品房預(yù)售的查詢和投訴電話，對受理的投訴，應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理并予答復(fù)。

第三章 商品房預(yù)售行為管理

第十七條預(yù)售商品房時(shí)，預(yù) 售人應(yīng)當(dāng)以書面方式向預(yù)購人明示 下列事項(xiàng)：

(一)預(yù)售人的名稱、注冊地址、聯(lián)系電話和法定代表人；(二)商品房預(yù)售許 可 證或者其經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)確認(rèn)的復(fù)印件；(三)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；(四)項(xiàng)目 及其配套設(shè)施的平面示意圖；(五)商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；(六)預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法；(七)商品房預(yù)售的專用帳戶；(八)物業(yè)管理事項(xiàng)；(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

第十八條預(yù)售人委托房地產(chǎn)中 介機(jī)構(gòu)代理銷售的，應(yīng)當(dāng)委托有資格的中介機(jī)構(gòu)代理并出具委托書，明確委托代理的范圍和權(quán)限，代理人應(yīng)當(dāng)以書面方式向預(yù)購人明示第十七條規(guī)定的事項(xiàng)和下列事項(xiàng)：

(一)代理人的資格證書；(二)預(yù)售人出具給代理人的委托書；(三)代理人的地址和聯(lián)系電話。

第十九條預(yù)售人發(fā)布預(yù)售廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)已取得商品房預(yù)售許可證。預(yù)售廣 告的內(nèi)容必須真實(shí)、準(zhǔn)確，不得有誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符合預(yù)售的商品房項(xiàng)目的內(nèi)容，并載明商品房預(yù)售許 可證的編號和發(fā)證機(jī)關(guān)。

第二十條預(yù)售人發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和印發(fā) 的宣傳資料所明 示的事項(xiàng)，預(yù)購人有權(quán)要求在商品房預(yù)購銷合同中約定。

第二十一條預(yù) 售人發(fā)布預(yù)售商品 房廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前五日將擬發(fā)布的廣告式樣報(bào)核發(fā)商品房預(yù)售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發(fā)現(xiàn)該廣告內(nèi)容與項(xiàng)目不符時(shí)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令 其停止發(fā)布。

第二十二條預(yù)售商品房時(shí)，預(yù)售人與預(yù)購人應(yīng)當(dāng)簽訂書面 的商品房預(yù)購銷合 同，在該合同簽訂三十日內(nèi)持該合同到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)交易登記辦理登記手續(xù)；房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起二十日內(nèi)予以登記。

第二十三條預(yù)購人與 預(yù)售人簽訂書面的 商品房預(yù)購銷合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，預(yù)售人可以向預(yù)購人收取一定數(shù)額的商品房預(yù)購訂金；預(yù)售人收取訂金前，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人提供商品房預(yù)購銷合同草案。收取商品房預(yù)購訂金 時(shí)，預(yù)售人與預(yù)購人應(yīng)當(dāng)訂立書面協(xié)議，約定所收訂金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。預(yù)售人與預(yù)購人簽訂書面的商品房預(yù)購銷合同后，預(yù)售人向預(yù)購人收取的商品房預(yù)購 訂金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作預(yù)購人支付的商品房預(yù)售款。
 第二十四條商品房預(yù)購銷合 同應(yīng)當(dāng)載明和約 定下列事項(xiàng)：

(一)預(yù)售人、預(yù)購人和雙方的委托代理人姓名(名稱)、地址、郵政編碼和合 法證件號碼；(二)預(yù)售人用地依據(jù)和預(yù)售的商品房的坐落位置；(三)預(yù)購的商品房的實(shí) 得建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e及其所含項(xiàng)目、樓號、樓層、房號和層高；(四)預(yù)購的商品房 的價(jià)格和代收稅費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；(五)交付使用時(shí)的實(shí)際面積與預(yù)售時(shí)約定面積差異的處 理辦法；(六)付款時(shí)間和方式及預(yù)購人逾期付款的違約責(zé)任；(七)預(yù)售的商品房竣工交 付使用的時(shí)間及逾期的違約責(zé)任；(八)裝修項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備品牌、型號、材料規(guī)格及違 約責(zé)任；(九)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行要求及違約責(zé)任；(十)物業(yè)管 理事項(xiàng)；(十一)雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。預(yù)售人、預(yù)購人和雙方的委托代理人的 姓名(名稱)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)自變更之日起七日內(nèi)書面通知相關(guān)各 方。
 第二十五條商品房預(yù)購銷合同應(yīng)當(dāng)附有預(yù)購商品房項(xiàng)目及樓層的平 面圖，并在平面圖 上標(biāo)明預(yù)購人所購商品房的樓號、樓層和房號的位置。預(yù)售的商品房價(jià)格和代收稅費(fèi)經(jīng)預(yù)售人和預(yù)購人在合同中約定和載明后，除國家和省新開征的稅費(fèi)外，預(yù)售人不得向預(yù)購人收 取其他款項(xiàng)。

 第二十六條預(yù)售人設(shè)置商品房樣板房的，其布置、裝修和 設(shè)備的質(zhì)量，除 當(dāng)事人另有約定的外，應(yīng)當(dāng)與預(yù)售說明書和實(shí)際交付使用的商品房一致；樣板房在預(yù)售的商品 房竣工交付使用前不得拆除。

 第二十七條商品房預(yù)售后，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)定 期向預(yù)購人通報(bào) 商品房建設(shè)進(jìn)展情況。

 第二十八條預(yù)售人向預(yù)購人交付預(yù)售的住宅商品 房時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明住宅商品房的質(zhì)量等級，承諾對地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用年限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任，承諾在正常使用情況下對住宅商 品房各部位、部件的保修內(nèi)容及其保修期限。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅商品房的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)作出說明，并提出使用時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。

第四章 商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理

第二十九條商品房預(yù)售款 是預(yù)購人依照合同的約定，預(yù)先 支付給預(yù)售人，在商品房竣工驗(yàn)收交付使用前用作該商品房建設(shè)費(fèi)用的款項(xiàng)。
 第三十條預(yù)售人在商品房項(xiàng)目所在地的銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶內(nèi)的款項(xiàng)，在項(xiàng)目竣工之前， 保證用于購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用。預(yù)售人有多個(gè)商品房預(yù)售項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶。

 第三十一條預(yù)購人應(yīng)當(dāng)按合同約定的付款時(shí)間，將商品房預(yù)售款直接存入 商品房預(yù)售款專 用帳戶，憑銀行出具的存款憑證，向預(yù)售人換領(lǐng)交款收據(jù)。預(yù)售人代預(yù)購人辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，預(yù)購人可以留百分之十五的商品房價(jià)款。其中百分之十的商品房價(jià)款在預(yù)售的 商品房竣工驗(yàn)收之后、交付使用之前支付，百分之五的商品房價(jià)款在預(yù)售人交付商品房房地產(chǎn)證時(shí)支付。預(yù)購人自己辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，預(yù)購人可以留百分之十的商品房價(jià) 款，在預(yù)售人取得商品房項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)確認(rèn)證明書并將商品房交付使用之日起十日內(nèi)交付。

 第 三十二條預(yù)售的商品房所在地的市、縣房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理商品房預(yù) 售款收 存和使用。

 第三十三條預(yù)售人申請商品房預(yù)購銷合同登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí) 附送銀行出具給 預(yù)購人的首期商品房預(yù)售款存入專用帳戶的憑證。預(yù)售人使用商品房預(yù)售款時(shí)，銀行應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意支付的數(shù)額撥付。房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到預(yù)售人 使用商品房預(yù)售款申請之日起五日內(nèi)作出答復(fù)；對符合本條例第三十條第一款規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)同意其使用；對不同意使用的，應(yīng)當(dāng)以書面方式說明理由。

 第三十四條 房地產(chǎn)交易登記 機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理商品房預(yù)售款時(shí)，可以向預(yù)售人收取監(jiān)督管理款項(xiàng)千分之二的監(jiān)督管理服務(wù)費(fèi)。

第五章 法律責(zé)任

第三十五條預(yù)售人違反本條例第六條、第九條、第十條、第十一 條、第十二條、第十三條、第十五條、第十七條、第十八條、第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十七條、第二十八條、第三十條、第三十一條規(guī)定或者預(yù)購人 違反本條例第二十四條、第三十一條第一款規(guī)定，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，涉嫌犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法處理。

 第三十六條違反本條例第六條 規(guī)定預(yù)售商品房 的，由主管部門責(zé)令停止預(yù)售，沒收違法所得，可以處以其已預(yù)售的商品房價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。

 第三十七條違反本條例第九條規(guī)定，用已 預(yù)售的商品房項(xiàng) 目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的，其設(shè)定無效。由此造成的損失，由預(yù)售人承擔(dān)。

 第三十 八條違反本條例第十三條第三款規(guī)定預(yù)售商品房的，主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止預(yù)售 ，補(bǔ)辦 手續(xù)，沒收違法所得，可處以其已預(yù)售的商品房價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下罰款。 

 第三十九條違反本條例第十七條、第十八條規(guī)定，預(yù)售人和代理人未向 預(yù)購人明示法定 事項(xiàng)，預(yù)購人提出請求仍不明示的，主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，予以警告，可以處以五百元以上二千元以下的罰款。

 第四十條預(yù)售人發(fā)布虛假廣告和印發(fā)虛假宣傳資 料，欺騙和誤導(dǎo) 預(yù)購人，使預(yù)購人的合法權(quán)益受到損害的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。廣告經(jīng)營者、發(fā)布者明知或者應(yīng)知廣告虛假仍設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任。

 第四十 一條預(yù) 售人違反本條例第三十條第一款規(guī)定使用商品房預(yù)售款和違反本條例第三十一條第一款規(guī)定 直接收存商品房預(yù)售款的，主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正，降低或者注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，可以處以違法使用款項(xiàng)百分之十以上百分之二十以下的罰款。

 第四十二條 銀行違反本條例 第三十三條第二款支付商品房預(yù)售款和房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)違反本條例第三十條第一款規(guī)定同意使用商品房預(yù)售款的，上一級主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正和 追回流失款項(xiàng)；給預(yù)購人造成損失的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任。預(yù)售人合法使用商品房預(yù)售款 ，房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)不予同意，給預(yù)售人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

 第四十三條 當(dāng)事人對主管部門和其他有關(guān)行政管理部門作出的具體行政行為不服的，可以在接到行政 決定之日起十五日內(nèi)向上一級機(jī)關(guān)申請行政復(fù)議，或者直接向人民法院起訴，對復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。當(dāng)事人對具體行政行為既不 申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行具體行政決定的，由作出具體行政行為的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

 第四十四條主管部門和其他有關(guān)行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄的，依法追究行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法處理。

第六章 附則

第四十五條本條例自1998年10月1日起施行。