政策解讀:關于《云浮市云城區(qū)國有土地使用權價格計收暫行規(guī)定》的政策解讀

政策解讀:一圖讀懂《云浮市云城區(qū)國有土地使用權價格計收暫行規(guī)定》

各縣（市、區(qū)）人民政府，市直有關部門：

      《云浮市云城區(qū)國有建設用地使用權價格計收暫行規(guī)定》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

云浮市自然資源局

2020年2月6日

云浮市云城區(qū)國有建設用地使用權價格計收暫行規(guī)定

【2020年2月6日印發(fā) 根據(jù)2022年11月30日《云浮市人民政府關于部分行政規(guī)范性文件予以修改、廢止和延長實施期限的決定》（云府〔2022〕43號）修改?！?/strong>

       第一條  為加強土地市場管理，規(guī)范地產(chǎn)交易行為，完善國有土地有償使用制度，實現(xiàn)土地資源宏觀調(diào)控，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》等相關規(guī)定，結合本市云城區(qū)實際，制定本規(guī)定。

       第二條  云浮市城區(qū)范圍內(nèi)，下列情形適用本規(guī)定：

       1、以出讓或劃撥方式供應的國有建設用地計收地價款；

       2、以劃撥方式取得的國有建設用地使用權,辦理協(xié)議出讓計收地價款；

       3、以出讓方式取得的國有建設用地使用權，因調(diào)整容積率后增加建筑面積或者改變用途等補繳土地價款。

       第三條  本規(guī)定所稱國有建設用地價格指國有建設用地土地使用權價格，主要包括基準地價和市場評估地價。

基準地價由市自然資源部門會同有關部門制定，經(jīng)市人民政府批準后公布施行，并且根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展與土地市場供求狀況適時調(diào)整。

       市場評估地價由相應土地評估資質(zhì)的土地評估中介機構評估并且綜合確定，評估經(jīng)費納入政府年度財政預算。

       第四條  基準地價土地用途分為商服用地、住宅用地、工業(yè)用地和公共服務項目用地四種，其他用途土地的價格標準見土地用途（類別）修正系數(shù)表（附表）。

       第五條 經(jīng)批準采取無償劃撥方式提供的土地使用權，按照現(xiàn)狀供地。宗地紅線外通路、通電、給水、排雨水、排污水、通訊和宗地紅線內(nèi)土地平整的土地開發(fā)費、征地補償費等費用，由用地單位承擔。

       第六條  以招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓的國有建設用地，按實際成交價格計收土地價款。

公開出讓的起始價為公開出讓底價。

起始價不得低于相應地段、相應用途級別基準地價的70%，不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應收取的相關費用之和，不得低于國家、省規(guī)定的土地出讓最低價標準。

       第七條 以協(xié)議出讓方式供應的政府儲備國有建設用地，按擬出讓時市場評估地價計收土地價款。協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納稅費之和。有基準地價的片區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70％，不得低于國家、省規(guī)定的土地出讓最低價標準。

       第八條劃撥土地協(xié)議出讓時，補繳地價款按以下標準計收：

       1、出讓時不改變土地及建筑物、構筑物現(xiàn)狀的，按照自然資源部門同意協(xié)議出讓時現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地市場評估地價，減去原劃撥土地市場評估地價的差額計收；

       2、出讓時重新設定規(guī)劃條件的，按照自然資源部門同意協(xié)議出讓時新設定規(guī)劃條件下的出讓土地市場評估地價，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地市場評估地價的差額計收、

       第九條 以出讓方式（含劃撥土地協(xié)議出讓、出讓土地后轉(zhuǎn)讓，下同）取得使用權的土地經(jīng)批準改變用途或容積率等規(guī)劃條件的，按以下標準計收補繳地價款：

       1、調(diào)整容積率。調(diào)整容積率的，補繳地價款等于樓面地價乘以新增建筑面積。樓面地價按新容積率的規(guī)劃條件、自然資源部門依法受理補繳地價款申請時點的樓面地價確定。

       核定新增建筑面積，可以相關部門批準變更規(guī)劃條件后新增的建筑面積為準，或者以規(guī)劃條件核實（規(guī)劃竣工驗收）時實測的新增建筑面積（施工誤差范圍內(nèi)）為準。

       因調(diào)低容積率造成地價增值的，補繳地價款可按估價期日新舊容積率規(guī)劃條件下總地價的差額確定。

       容積率調(diào)整前后均低于1.0的，按容積率1.0核算樓面地價。

       2、調(diào)整用途。調(diào)整用途的，補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價均為自然資源部門依法受理補繳地價款申請時點的正常市場價格。

用地結構調(diào)整的，分別核算各用途建筑面積變化帶來的地價增減額，合并計算應補繳地價款。各用途的樓面地價按調(diào)整結構后確定。

       3、多項條件同時調(diào)整。多項用地條件同時調(diào)整的，應分別核算各項條件調(diào)整帶來的地價增減額，合并計算應補繳地價款。

       用途與容積率同時調(diào)整的。需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價按新容積率、新用途規(guī)劃條件在自然資源部門依法受理補繳地價申請時點的正常市場樓面地價確定，舊用途樓面地價按原容積率規(guī)劃條件下在自然資源部門依法受理補繳地價申請時點的正常市場樓面地價確定。

       第十條   在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，以出讓方式取得的工業(yè)用地提高土地利用效率和增加容積率的，經(jīng)核準不增收出讓金。工業(yè)用地中配套的行政辦公及生產(chǎn)、生活服務設施原則上不得超過項目總用地面積的7%或總建筑面積的14%；經(jīng)批準超過項目總用地面積7%或總建筑面積14%的部分，按超過部分用途市場評估地價計收地價款，兩種都超過時按孰高原則取高者收取地價款。經(jīng)認定的新型產(chǎn)業(yè)項目用地，配套的行政辦公及生產(chǎn)、生活服務設施建筑面積占項目總建筑面積比例不超過15%的，可按工業(yè)用途管理。

       第十一條   土地出讓合同約定的配套設施建筑面積涉及調(diào)整的，地價款按以下標準計收：

       1、原土地出讓合同未計收出讓金的配套設施，現(xiàn)配套設施的建筑面積發(fā)生調(diào)整，原合同已有約定的，從其約定；未約定的，應當按照配套設施的用途，根據(jù)現(xiàn)有政策核查增加建筑面積，確定補繳地價款。

       2、已簽訂土地出讓合同的公開出讓項目，在原規(guī)劃批準建筑面積的基礎上增加配套設施建筑面積（屬正常調(diào)整的除外），而且該配套設施無償移交政府的，增加建筑面積部分無需補繳地價款，按劃撥方式辦理，但是不得擅自改變用途。

       第十二條  用地容積率小于或等于1.0的，按用地面積計價；用地容積率大于1.0的，按計容建筑面積計價。土地使用合同另有約定的除外。

       第十三條  為鼓勵利用地下空間，對商服用途的地下空間（包括半地下室）建筑面積計收地價款。其他用途的，不計收地價款。

       以有償方式取得土地使用權的地下空間用作零售商業(yè)用地、批發(fā)市場用地、餐飲用地、旅館用地、娛樂用地或其他商服用地的，按附表中對應的各自用途市場評估地價的42%計收地價。

       第十四條  涉及“三舊”改造土地使用權的地價款計收標準按照現(xiàn)行“三舊”改造政策執(zhí)行；涉及征地留用地的地價款計收標準按照征地留用地政策執(zhí)行。

       第十五條  辦理地價款計收時，商服用地按項目整體的計算容積率建筑面積和商服用途地下空間建筑面積，分別核算計收。若核算地價款減少的，仍按原約定執(zhí)行。

       因調(diào)整容積率、改變用途和用途結構調(diào)整等土地使用條件，核算地價款減少的，不予退回。

       第十六條  政府及其職能部門的工作人員，在辦理土地出讓、劃撥土地協(xié)議出讓、建設用地改變用途等地價款計收工作中收受賄賂、玩忽職守的，依有關規(guī)定給予黨紀、政紀處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

       第十七條    土地使用權人申請辦理國有建設用地協(xié)議出讓、提高容積率、改變用途時提供虛假資料或者辦理過程中賄賂工作人員等違反法律、法規(guī)的，由相關主管部門依法處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

       第十八條   本規(guī)定自2020年3月10日起實施，有效期至2025年12月31日。

       其他縣（市、區(qū)）、云浮新區(qū)可以參照本規(guī)定執(zhí)行。

附表：

云浮市云城區(qū)土地用途（類別）修正系數(shù)表

       注：（1）上述修正系數(shù)通過修正將一級用途商服、住宅、工業(yè)、公共服務項目用地擴大到其他土地利用二級分類，修正后為對應二級用地類型的基準地價參考標準，僅適用于基準地價。

      （2）上表中，商服用地除零售商業(yè)用地、批發(fā)市場用地、餐飲用地、娛樂用地、其他商服用地外，其余的旅館用地、商務金融用地、總部企業(yè)辦公用地和會展用地以商服基準地價為基準經(jīng)用地類型修正后作為該用地類型的平均樓面地價，不包括商服路線價，容積率修正套用住宅的容積率修正表進行計算。

      （3）上表中特殊用地中的殯葬用地以公共服務項目（類別一）用地基準地價為基準經(jīng)用地類型修正后作為該用地類型的地面地價，且不作容積率修正。

      （4）其他用地類型土地剩余年期修正系數(shù)根據(jù)設定使用年期及土地還原率計算年期修正系數(shù)，剩余使用年期修正系數(shù)的計算公式為:

       式中：—對應參照用途的土地還原率；—土地使用權法定最高出讓年期；

       —其他用地類型土地剩余使用年期；Y—出讓年期修正系數(shù) 。