《云浮市云城區(qū)舊村莊、舊廠房改造成本核算暫行辦法》（詳見附件）已經(jīng)市人民政府同意，云浮市司法局審查通過，現(xiàn)予印發(fā)并于2020年1月11日起實施?，F(xiàn)予以公布。

    特此通告。

    附件：《云浮市云城區(qū)舊村莊、舊廠房改造成本核算暫行辦法》

                     云浮市自然資源局

                       2019年12月20日

云浮市云城區(qū)舊村莊、舊廠房改造成本核算暫行辦法

第一章總則

       第一條 為進一步明確云城區(qū)舊村莊、舊廠房改造成本核算標準，規(guī)范改造成本核算方式，科學測算項目改造成本，根據(jù)《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發(fā)展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）等政策法規(guī)，結合云城區(qū)實際情況，制定本辦法。

       第二條 云城區(qū)行政區(qū)域范圍內的舊村莊、舊廠房改造項目的改造成本核算適用本辦法。

第二章舊村莊成本核算

       第三條 舊村莊全面改造成本構成主要包括前期費用、拆遷費用、復建費用、其他費用等。

       前款所稱前期費用是指包含基礎數(shù)據(jù)調查費、單元規(guī)劃編制費、項目實施方案編制費、融資樓面地價評估費、土地勘測定界費在內的項目前期工作費用；拆遷費用是指包含拆運費、搬遷補助費、電話等設施遷移費、歷史建筑遷建或者修繕費、臨遷費等費用；其他費用是指包含地質處理費、協(xié)調費、農轉用費、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤費、整合周邊土地費等費用。

       第四條 現(xiàn)狀建筑拆運費按不高于每平方米30元的標準核算（含拆卸、余泥排放等費用）；拆遷現(xiàn)住房屋需舉家搬遷的，搬家補助費按3000元/戶標準核算（含搬出、搬進費用）；屋內裝有電話、空調、有線電視、寬帶網(wǎng)等設施需遷移的，按云城區(qū)對應的征地拆遷補償相關政策文件計算遷移費。

       第五條 不可移動文物、歷史建筑、傳統(tǒng)風貌建筑保護費用（遷建或者修繕）根據(jù)具體的保護方案確定，并計入改造成本。

       第六條 在不突破規(guī)劃建筑總量的情況下，舊村莊改造范圍內安置住宅以及集體經(jīng)濟物業(yè)的復建總量可以通過以下方式進行核定：

       （一）住宅復建總量可以按照“棟”或者“戶”兩種方式進行核定。在滿足一戶一宅前提下，以“棟”方式核定的，住宅復建總量按照每棟村民住宅建筑面積280平方米乘以改造范圍內合法住宅建筑的總棟數(shù)，或者以合法住宅建筑基底總面積的3.5倍，并以不超過總量10％的比例上浮后核定；以“戶”方式核定的，住宅復建總量按照每戶280平方米乘以改造范圍內的總戶數(shù)進行核定，“戶”的核定標準按照本市村莊規(guī)劃建設管理的相關規(guī)定執(zhí)行。

       對于無合法證明，但符合一戶一宅政策的生活房屋或者屬于1986年12月31日前可以補辦相應手續(xù)的歷史建筑，可以參照合法住宅建筑的核定標準給予核定；對于不符合前述情形的無合法證明住宅，不予核定。

       本款所稱“合法住宅建筑”指具有下列文件之一，包括：房屋產權證、村鎮(zhèn)建房許可證、宅基地證、2009年12月31日前的有關批準使用房屋宅基地的證明或者區(qū)級人民政府實施村民建房登記管理的證明、確認屬于一戶一宅的建設證明等。

       （二）集體經(jīng)濟物業(yè)復建總量可以按現(xiàn)有建筑面積方式核定。其中合法物業(yè)建筑按1：1核定復建量；無合法證明但2009年12月31日前已建成的建筑按照保障改造后集體經(jīng)濟物業(yè)收入不降低的原則折算準予復建的總量，剩余建筑面積可以按房屋建安成本補償計入改造成本。2009年12月31日后建成的無合法證明的物業(yè)建筑，不予核定。本款所稱“合法物業(yè)建筑”指有房屋產權證或者合法報建手續(xù)。

       舊村莊改造范圍內涉及的空余地及附屬設施用地可以按現(xiàn)狀用途市場評估價給予貨幣補償，或者等價折算為集體經(jīng)濟物業(yè)，并計入集體經(jīng)濟物業(yè)復建量。

       第七條 舊村莊改造范圍內安置住宅及集體經(jīng)濟物業(yè)復建的改造成本可以按以下情形進行核定：

       （一）合法住宅建筑與2009年12月31日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟組織批準的住宅建筑的總量不超過核定復建總量的，準予按照按1:1復建，并計入改造成本；超過核定復建總量的，按核定復建總量復建，超出面積按照市場評估價給予貨幣補償，評估程序和實施辦法參照國有土地上房屋征收的有關規(guī)定執(zhí)行，或者在不超過集體經(jīng)濟物業(yè)復建總量的前提下，可以按照住宅租金收益和物業(yè)租金收益相當?shù)脑瓌t，按比例折算轉化為集體商業(yè)物業(yè)，計入改造成本。

       （二）集體經(jīng)濟物業(yè)按本辦法第六條第（二）款核定的準予復建的總量核算改造成本。

       （三）2009年12月31日前建成的無合法證明的且不符合一戶一宅政策或者不能補辦手續(xù)的住宅按房屋建安成本價每平方米1500元核算，計入改造成本。

2009年12月31日后建成的無合法證明的房屋建筑（包括住宅和集體物業(yè)），原則上不計入改造成本。

       （四）復建成本的計算應根據(jù)復建住宅及其配套設施，復建集體經(jīng)濟物業(yè)的建設等級，嚴格按照《舊村莊改造成本構成一覽表》核定的綜合單價（包括前期費、含深基坑支護地下室的單體建安工程費、小區(qū)配套設施費、預備費等）標準執(zhí)行。

       第八條 臨遷費標準根據(jù)該區(qū)域市場實際租金和村所在區(qū)域的市場租金水平評估確定。住宅臨遷費單價可以在每平方米每月10元至20元范圍內浮動；集體經(jīng)濟物業(yè)等商業(yè)面積臨遷費單價可以在每平方米每月20元至40元范圍內浮動。

       合法的房屋建筑與2009年12月31日前建成的建筑，經(jīng)核定準予復建的，舊村規(guī)模較大、整體實施改造、一次性搬遷的，可以按5年時間核算臨遷費用；舊村規(guī)模較大、分期實施改造、分步搬遷的，可以按4年時間核算臨遷費用（即“準予復建的住宅建筑面積×臨遷單價×60個月/48個月+準予復建的集體物業(yè)建筑面積×臨遷單價×60個月/48個月”）。2009年12月31日之后建成的無合法證明的建筑，不得計算臨遷費。

       第九條 舊村莊改造范圍內規(guī)劃的市政配套及公共服務設施應無償移交政府及相關職能部門。其中舊村莊改造范圍內非經(jīng)營性的設施建設投資均計入改造成本，并優(yōu)先配套建設。

第三章舊廠房成本核算

       第十條 舊廠房全面改造成本構成主要包括前期費用、拆遷補償費用以及其他費用。其中前期費用、其他費用內容與舊村莊改造對應部分相一致。

       第十一條 舊廠房改造范圍內的土地及地上建筑物可以按以下補償標準核算改造成本。

       （一）已辦理土地、房屋登記或者經(jīng)認定具有合法土地、房屋權屬的廠房。其土地按現(xiàn)狀用途土地市場評估價核算成本，地上廠房按如下標準核算成本：

       1、H鋼結構星鐵皮廠房：檐高7米以上（含7米）每平方米補償350元，檐高7米以下每平方米補償300元；

       2、豬籠鐵結構星鐵皮廠房：檐高7米以上（含7米）每平方米補償250元，檐高4米至7米每平方米補償200元，檐高4米以下每平方米補償150元；

       3、混凝土地板每立方米補償450元。

       （二）未經(jīng)登記且無法認定為具有合法土地、房屋權屬的廠房，其土地可以按不高于前款規(guī)定補償標準核算成本；地上建筑（包括搶建的違章建筑），原則上不予補償，若受償人配合推進搬遷工作的，可以給予一定的清退費用。

       第十二條 舊廠房改造采取物業(yè)形式實施補償?shù)?，其可以納入改造成本的物業(yè)建設成本總額不得高于按本辦法第十一條核定的可以計入改造成本總額。

       第十三條 舊廠房改造范圍內涉及遷移電力（桿、塔）通訊、廣播線（纜）以及輸水管道等專業(yè)管線等公共配套設施的，按有資質的專業(yè)中介評估機構評估的數(shù)額補償，計入改造成本。

       第十四條 對合法經(jīng)營的商戶給予從搬出之日起至物業(yè)交付期間內的停產停業(yè)損失補償費，按照廠房搬遷前的效益，以簽訂搬遷補償協(xié)議前一年內月平均稅后利潤計算（不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅后利潤的，參照同類廠房市場租金計算）。

第四章附則

       第十五條 舊村莊、舊廠房改造涉及地質處理或者整合周邊地塊的，應開展專項評估，并依據(jù)評估結果將相應費用計入改造成本；涉及農轉用、城鄉(xiāng)建設用地增減掛等費用的，按照國家、省、市相應規(guī)定核算，計入改造成本；涉及組織協(xié)調舊改項目推進的，改造主體支出費用符合云城區(qū)征地拆遷工作經(jīng)費管理相關規(guī)定的，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）及區(qū)“三舊”改造行政主管部門核實確認后，可以計入改造成本。

       第十六條 舊村莊改造中被拆遷人按時簽約并搬遷的，可以按以下標準進行獎勵，并計入改造成本。

       （一）簽約獎勵：被拆遷人自確定的簽約之日起10日內簽訂補償協(xié)議的，給予10000元/戶獎勵，逾期簽訂拆遷補償協(xié)議的，不予獎勵。

       （二）搬遷獎勵：被拆遷人自簽訂補償協(xié)議之日起10日內搬遷騰空房屋的，給予3000元/戶獎勵；逾期搬遷騰空房屋的，不予獎勵。

       第十七條 不可預見費按前期費用、拆遷費用、復建費用（屬于舊村莊<居>改造需包括此項）、其他費用及拆遷獎勵（屬于舊村莊<居>改造需要包括此項）總和的3%計算，確實需要突破的，最高不超過5%，用于補償過程中實際發(fā)生但又未納入改造成本部分的費用。包括拆遷補償協(xié)議簽訂、風險評估、集體經(jīng)濟物業(yè)租賃合同提前解約等未計入改造成本的費用。

       第十八條 舊村莊、舊廠房改造用于協(xié)議出讓地塊所補繳的土地出讓金可以納入改造成本，具體按《云浮市“三舊”改造管理辦法》等相關規(guī)定執(zhí)行。

       第十九條 舊村莊、舊廠房改造個案需突破以上條款規(guī)定的核算標準或者需在成本構成項目以外新增專項成本的，由云城區(qū)人民政府結合實際進行充分論證，研究確定。

       第二十條 本辦法自2020年1月11日起施行，有效期至2026年1月10日。

       附件：1、舊村莊成本核算一覽表

       2、舊廠房成本核算一覽表

       附件1

舊村莊成本核算一欄表

       附件2

舊廠房改造成本核算一覽表