一、出臺背景

    為加快推進“三舊”改造工作，自2016年以來，廣東省人民政府、原廣東省國土資源廳先后出臺了《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96 號）（下文簡稱“96號文”）、《關(guān)于印發(fā)深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規(guī)〔2018〕3 號）（下文簡稱“3號文”）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）（下文簡稱“指導(dǎo)意見”）等一系列“三舊”改造政策文件，新的政策文件在規(guī)劃管理制度、公益性用地落實、審批職權(quán)調(diào)整、超標(biāo)“三地”處理、地價計收及供地方式、整體成片連片改造、拆遷“釘子戶”問題等方面提出了新的內(nèi)容與要求。與此同時，我市市府辦自2009年印發(fā)《云浮市推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地實施辦法》（云府辦〔2009〕95號）（下文簡稱“實施辦法”）至今，近十年間“三舊”改造政策基本處于停滯階段，《實施辦法》與省最新政策內(nèi)容已明顯脫節(jié)。因此，亟需對《實施辦法》內(nèi)容進行修訂與細(xì)化，以便充分釋放最新“三舊”政策紅利，推進我市“三舊”工作開展實施。

    二、起草依據(jù)及過程

    （一）起草依據(jù)

    《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第62號）、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（中華人民共和國主席令第74號）、《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、《國土資源部關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）、《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理規(guī)定》（廣東省人民政府令第189號）、《廣東省關(guān)于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知意見》（粵府〔2016〕96號）、《關(guān)于深入推進“三舊”改造工作的實施意見》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）、《廣東省行政機關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（廣東省人民政府令第93號）、《云浮市行政機關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（云府〔2014〕55號）。

    （二）起草過程

    通過征求意見、專家論證、網(wǎng)上公示、組織聽證、局黨組會議審定、市司法局審查、市常務(wù)會討論等程序，我局對《管理辦法》進行了不斷修改完善，最終形成了送審稿按程序報批。

   三、政策框架內(nèi)容

    《管理辦法》共涵蓋有九章節(jié)（含附則），64條款，具體內(nèi)容如下：

    第一章總則包括八條條款內(nèi)容。本章主要明確了辦法的制定依據(jù)及原則、“三舊”改造概念及適用范圍、“三舊”項目分類、“三舊”部門職責(zé)等內(nèi)容。

    第二章“三舊”改造范圍和標(biāo)圖建庫包括四條條款內(nèi)容。本章主要明確了可納入舊改范圍情形、可新增入庫圖斑標(biāo)準(zhǔn)以及標(biāo)圖建庫動態(tài)管理等內(nèi)容。

    第三章規(guī)劃與計劃管理包括九條條款內(nèi)容。本章主要明確了專規(guī)和計劃的編制和審批、單元規(guī)劃的編制依據(jù)、主體、編制內(nèi)容及審批、實施方案的編制與審批等內(nèi)容。

    第四章分類推進“三舊”改造包括九條條款內(nèi)容。本章主要明確了舊城、舊村、舊廠的改造方式與改造流程、舊村改造涉及住宅和集體物業(yè)復(fù)建的核定標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

    第五章地價計收與收儲補償包括四條條款內(nèi)容。本章主要明確了工業(yè)用地調(diào)整用途、舊村改造集轉(zhuǎn)國以及劃撥補辦出讓的地價計收標(biāo)準(zhǔn)、政府收回工改經(jīng)營性和征收集體土地用于經(jīng)營性開發(fā)的收儲補償標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

    第六章用地處理與土地供應(yīng)包括十八條條款內(nèi)容。本章主要是依據(jù)原省國土資源廳3號文，對云浮用地審批進行調(diào)整完善，包括完善建設(shè)用地手續(xù)、集轉(zhuǎn)國手續(xù)、征收手續(xù)、違法用地處理及三地審批、公益性用地移交等內(nèi)容。

    第七章鼓勵扶持措施包括八條條款內(nèi)容。本章主要明確允許不符合土規(guī)的調(diào)整土規(guī)后納入標(biāo)圖建庫，允許建設(shè)用地通過土地位置調(diào)換等方式調(diào)整使用，允許通過復(fù)墾產(chǎn)生的用地指標(biāo)推動項目歸并整合開發(fā)，允許工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓等扶持措施內(nèi)容。

    第八章法律責(zé)任包括三條條款內(nèi)容。本章主要明確了“三舊”管理部門及改造主體的法律責(zé)任等內(nèi)容。

    第九章附則包括一條條款內(nèi)容。本章主要明確了辦法的實施期限。

    相比原《實施辦法》，《管理辦法》內(nèi)容存在以下九大變化：

    一是標(biāo)圖入庫規(guī)定更加完善；二是“三舊”改造管理流程體系更加規(guī)范；三是規(guī)劃引領(lǐng)作用更加突出；四是公益性用地落實更有保障；五是地價計收標(biāo)準(zhǔn)更加優(yōu)惠；六是“三地”處理比例規(guī)定更加貼合實際；七是舊村、舊廠、舊城改造流程更加具體；八是項目審批手續(xù)更加優(yōu)化；九是“三舊”改造批后監(jiān)管機制更加健全。

    四、重點內(nèi)容解讀

    一是進一步放寬入庫時限要求，將標(biāo)圖入庫的時間由原來的2007年6月30日前已建，改為2009年12月31日前已建的均可納入標(biāo)圖建庫范圍。

    二是明確實行常態(tài)化全流程管理，規(guī)范“三舊”改造流程。為加強規(guī)劃管控以及項目實施監(jiān)管，新增了“單元規(guī)劃”、“實施監(jiān)管”兩個環(huán)節(jié)，使“三舊”改造流程更加規(guī)范。

    三是構(gòu)建改造單元規(guī)劃制度，突出規(guī)劃引領(lǐng)。對于涉及控規(guī)調(diào)整或控規(guī)未覆蓋的，編制的單元規(guī)劃可直接覆蓋控規(guī)。不涉及的，可直接按已批控規(guī)編制項目實施方案，無需編制單元規(guī)劃。

    四是優(yōu)先保障公益性用地供給，促進城市形象提升。對涉及將工業(yè)用地改變?yōu)槠渌?jīng)營性用地的自行改造項目應(yīng)將不低于該項目用地總面積15%的土地?zé)o償移交政府用于公益性項目建設(shè)。超出移交比例的部分可將容積轉(zhuǎn)移至開發(fā)建設(shè)地塊范圍內(nèi)。

    五是調(diào)整土地增值收益分配機制，通過釋放三舊政策紅利來推動征地工作。對市城區(qū)的舊廠房、舊城鎮(zhèn)改造涉及將工業(yè)等土地用途改變?yōu)榻?jīng)營性用地，國有土地使用權(quán)由政府依法收回的；或者在舊村莊改造中，涉及征收農(nóng)村集體建設(shè)用地進行經(jīng)營性開發(fā)的，可按土地出讓純收益的60%補償原土地權(quán)屬人。

    六是明確舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊的改造模式、改造流程，分類推進“三舊”改造。

    七是強化行政司法保障，解決拆遷“釘子戶”難題。對由市場主體實施且“三舊”改造方案已經(jīng)批準(zhǔn)的拆除重建類改造項目，原權(quán)利主體對搬遷補償安置協(xié)議不能達(dá)成一致意見，原權(quán)利主體可通過政府裁決、行政復(fù)議、行政訴訟以及強制執(zhí)行等手段要求限期搬遷。

    八是充分釋放政策紅利，多舉措推進成片連片改造。允許通過土地調(diào)整置換、土規(guī)修改調(diào)整、國有和集體土地混合開發(fā)以及復(fù)墾指標(biāo)的騰挪使用等手段促進項目成片連片改造。

    九是明確舊村莊（居）復(fù)建量認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。對于個人住宅，辦法提出合法全部認(rèn)定、歷史合理認(rèn)定、違法不予認(rèn)定的原則，其中個人合法住宅可按“棟”或者“戶”的方式進行核定，違法住宅若符合一戶一宅政策或者是86年之前可補辦相應(yīng)手續(xù)的歷史建筑參照合法住宅標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，不符合前述情形的違法住宅不予認(rèn)定；對于集體物業(yè)，有合法證明的按建筑面積1:1認(rèn)定，無合法證明且2009年12月31日前建成的按改造后村集體經(jīng)濟收益不降低的原則折算物業(yè)復(fù)建量。2009年12月31日后建成的集體物業(yè)不予核定。