ppt圖解

一、制定的背景和必要性

近年，為提升中心城區(qū)首位度，我市積極調(diào)整和完善城市規(guī)劃，大力推進(jìn)城市建設(shè)。在城市發(fā)展進(jìn)程中，如何充分用好現(xiàn)有建設(shè)用地資源、發(fā)揮土地資源潛力，成為政府和職能部門必須面對(duì)的課題。

為強(qiáng)化國(guó)有建設(shè)用地改變用途管理工作，2017年以來(lái)國(guó)家及省自然資源主管部門陸續(xù)出臺(tái)一系列相關(guān)政策及規(guī)范性文件，對(duì)建設(shè)用地改變用途管理提出了新要求。如：

1.《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2017〕2號(hào)）要求，市、縣國(guó)土資源主管部門要在土地出讓前采用公開(kāi)方式委托土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，由土地估價(jià)師完成土地估價(jià)報(bào)告，并按要求由報(bào)告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號(hào)。各地要將土地估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果作為重要參考依據(jù)，并統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策和土地市場(chǎng)運(yùn)行情況，集體決策確定土地出讓底價(jià)。因改變土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補(bǔ)繳、退繳地價(jià)款的，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按前述要求組織評(píng)估，不得在未經(jīng)評(píng)估情況下，依據(jù)會(huì)議紀(jì)要和抄告單等形式或授意中介機(jī)構(gòu)評(píng)估等方式確定補(bǔ)繳、退還地價(jià)。

2.《廣東省國(guó)土資源廳印發(fā)<關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)制度促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）>的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2017〕3號(hào)），明確規(guī)定“對(duì)改變工業(yè)用途用于經(jīng)營(yíng)性用途的，一律由市、縣人民政府收回土地并重新公開(kāi)供應(yīng)”。

3. 2017年11月1日起實(shí)施的《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2017）代替原國(guó)標(biāo)（GB/T 21010-2007）。

4.《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范>的通知》(國(guó)土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào))，對(duì)出讓地價(jià)評(píng)估的定義、目的、原則、方法、程序等進(jìn)行了明確，進(jìn)一步規(guī)范了擬出讓宗地土地使用權(quán)價(jià)格或應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的地價(jià)款的評(píng)估。

基于上述背景，我市必須制定國(guó)有建設(shè)用地改變用途管理的規(guī)范性文件。

二、制定依據(jù)

1.《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2004年8月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂）

2.《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007年10月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議于通過(guò)，自2008年1月1日起施行）

3.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)，自2007年10月1日起施行）

4.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（2009年8月27日第十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第十次會(huì)議第二次修正）

5.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》（2016年7月2日中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)，自2016年12月1日起施行）

6.國(guó)土資源部《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國(guó)土資源部令第61號(hào)）

7.《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令39號(hào)）

8.《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令21號(hào)

9.《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2017）

10.《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范>的通知》(國(guó)土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào))；

11．《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2017〕2號(hào)）

12．《廣東省國(guó)土資源廳印發(fā)〈關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)制度促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）〉的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字[2017]3號(hào)）

13.《廣東省自然資源廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行土地利用相關(guān)政策規(guī)定的通知》（粵自然資利用發(fā)〔2018〕9號(hào)）

三、制定目標(biāo)

國(guó)有建設(shè)用地改變用途管理暫行辦法將與自然資源部、省自然資源廳的有關(guān)規(guī)定、政策進(jìn)行充分銜接，以進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)用地管理，合理利用和優(yōu)化配置土地資源，嚴(yán)格規(guī)范土地用途改變的行為，保障土地所有者、使用者合法權(quán)益。

　   四、相關(guān)名詞解釋

     評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格是指土地估價(jià)機(jī)構(gòu)按照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》等規(guī)定的程序和方法，評(píng)估擬改變土地用途應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。

土地增值部分是指公開(kāi)出讓成交價(jià)減去收回土地補(bǔ)償款的差額。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 的相關(guān)規(guī)定，原土地使用權(quán)分成所得部分免征土地增值稅。

五、主要內(nèi)容解讀

《暫行辦法》主要包含有制定背景、適用范圍、具體內(nèi)容、機(jī)構(gòu)職責(zé)、實(shí)施時(shí)間等方面，具體共有13項(xiàng)條款內(nèi)容。

（一） 明確適用的范圍為本市云城區(qū)行政區(qū)域內(nèi)依法取得的國(guó)有建設(shè)用地，涉及改變用途的事項(xiàng)。

（二） 明確辦理土地改變用途補(bǔ)繳地價(jià)款的程序、確定補(bǔ)繳地價(jià)款的方式。對(duì)于以前沒(méi)有取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的已發(fā)證土地改變用途如何評(píng)估收取補(bǔ)繳地價(jià)也作出了規(guī)定。特別說(shuō)明如因改變規(guī)劃條件造成土地價(jià)值降低的，不退回地價(jià)款。

（三） 解決了歷史遺留的房改房、集資房土地證載用途與房屋證載用途不一致的問(wèn)題。將“已辦理房產(chǎn)證或者房地產(chǎn)權(quán)證的房改房、集資房，土地證載用途與房產(chǎn)證或者房地產(chǎn)權(quán)證證載用途不一致，改變土地用途不影響建筑結(jié)構(gòu)安全、消防安全的”納入申請(qǐng)改變用途的條件之一。

（四） 明確已取得土地使用權(quán)證的土地因規(guī)劃調(diào)整改為教育、公園綠地、道路等公共管理和公共服務(wù)設(shè)施、交通運(yùn)輸用地的地塊處理時(shí)間和方式以及收回時(shí)的價(jià)格評(píng)估條件。時(shí)間為“待正式實(shí)施規(guī)劃時(shí)；方式為“由政府統(tǒng)一收回土地”。收回時(shí)的價(jià)格評(píng)估條件為：收回時(shí)按證載用途、出讓時(shí)取得的規(guī)劃條件，評(píng)估收回土地市場(chǎng)價(jià)格；沒(méi)有取得規(guī)劃條件的，按證載用途和容積率2.0評(píng)估收回土地市場(chǎng)價(jià)格。

（五） 明確工業(yè)用地改變用途用于經(jīng)營(yíng)性用途的，一律由政府收回并重新公開(kāi)供應(yīng)(“三舊”改造用地除外），實(shí)行“掛賬收儲(chǔ)”、公開(kāi)出讓、收益分成。

1.掛帳收儲(chǔ)指自然資源主管部門制定收回土地方案（收回參考價(jià)、約定交地時(shí)間、出讓計(jì)劃、效益分析等），報(bào)政府批準(zhǔn)后與土地使用權(quán)人簽訂收回土地協(xié)議書，但是暫不支付收回土地補(bǔ)償款。

2.公開(kāi)出讓是自然資源主管部門將收回的土地通過(guò)掛牌的方式在公共資源交易網(wǎng)公開(kāi)選取受讓人。

3.收益分成是指土地增值部分即土地公開(kāi)成交價(jià)減去收回土地補(bǔ)償款的差額由政府與原土地使用權(quán)人平均分成。且說(shuō)明原土地使用權(quán)人獲得的分成部分，是政府給予原土地使用權(quán)人的額外補(bǔ)償款。

4.工業(yè)用地收回時(shí)只對(duì)土地作補(bǔ)償，原則上由原土地使用權(quán)人自行拆除地上建筑物，且要求土地使用權(quán)人的土地及其地上建筑物產(chǎn)權(quán)證書在收回土地后一并注銷。

5.原土地使用權(quán)人應(yīng)按協(xié)議在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交地，政府應(yīng)在原土地使用權(quán)交地后一年內(nèi)組織持牌出讓，明確了雙方違約的責(zé)任。

（六）其他

1.明確政府部門工作人員和原土地使用權(quán)人在工作中的違法違紀(jì)行為的處分措施。

2.明確有效期，以及其他各縣（市、區(qū)）、云浮新區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。