一、 制定背景

    為加快推進(jìn)“三舊”改造工作，自2016年以來(lái)，廣東省人民政府、原廣東省國(guó)土資源廳先后出臺(tái)了《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96 號(hào)）、《關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)的通知》（粵國(guó)土資規(guī)〔2018〕3 號(hào)）、《關(guān)于加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵府〔2019〕71號(hào)）等一系列“三舊”改造政策文件，其中《指導(dǎo)意見(jiàn)》明確規(guī)定：支持舊城鎮(zhèn)、舊村莊整體改造。對(duì)以拆除重建方式實(shí)施的舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項(xiàng)目，應(yīng)以成本和收益基本平衡為原則合理確定容積率。這為我市編制《暫行辦法》提供了政策依據(jù)。

        二、 起草依據(jù)

    三、起草過(guò)程

    通過(guò)征求意見(jiàn)、專家論證、網(wǎng)上公示、組織聽(tīng)證、局黨組會(huì)議審定、市司法局審查、市常務(wù)會(huì)討論等程序，我局對(duì)《暫行辦法》進(jìn)行了不斷修改完善，最終形成了送審稿按程序報(bào)批。

    四、基本框架

    《暫行辦法》分為4個(gè)章節(jié)（含附則），包含20項(xiàng)條款內(nèi)容，具體內(nèi)容如下：

    第一章總則共包含2條條款，本章主要明確了《暫行辦法》的制定目的、依據(jù)及其適用范圍.

    第二章舊村成本核算共包含7條條款，本章主要明確了五點(diǎn)內(nèi)容：一是明確舊村莊改造成本構(gòu)成；二是明確舊村改造涉及的拆運(yùn)費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)施遷移費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；三是明確舊村改造中涉及的房屋住宅及集體物業(yè)臨遷費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；四是明確祠堂等歷史建筑的遷建、修繕費(fèi)可納入改造成本；五是明確舊村改造中個(gè)人住宅及集體物業(yè)復(fù)建量的核定方式及可納入成本情形。

    第三章舊廠成本核算共包含5條條款，本章主要明確了三點(diǎn)內(nèi)容：一是明確了舊廠改造的成本構(gòu)成；二是明確了舊廠改造中涉及的土地及地上建筑物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；三是明確了舊廠停產(chǎn)停業(yè)損失標(biāo)準(zhǔn)。

    第四章附則共包含6條條款，本章主要明確了五點(diǎn)內(nèi)容：一是明確協(xié)調(diào)費(fèi)、整合周邊地塊費(fèi)等其他費(fèi)用可納入改造成本；二是明確舊村改造拆遷獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)；三是明確不可遇見(jiàn)費(fèi)用的具體內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)；四是明確補(bǔ)繳土地出讓金可納入改造成本；五是明確需個(gè)案處理的情形。

    五、主要內(nèi)容說(shuō)明

    一是明確舊村莊、舊廠房改造成本構(gòu)成?！稌盒修k法》明確舊村莊全面改造成本構(gòu)成主要包括前期費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、復(fù)建費(fèi)用、其他費(fèi)用等；舊廠改造成本構(gòu)成不包含復(fù)建費(fèi)用。

    二是明確舊村莊（居）復(fù)建量認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及成本核定情形。針對(duì)舊村改造中涉及的個(gè)人住宅及集體物業(yè)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于個(gè)人住宅，《暫行辦法》提出合法全部認(rèn)定、歷史合理認(rèn)定、違法不予認(rèn)定的原則，其中個(gè)人合法住宅可按“棟”或者“戶”的方式乘以280平方米/棟或者戶進(jìn)行核定，無(wú)合法證明的住宅若符合一戶一宅政策或者是86年之前可補(bǔ)辦相應(yīng)手續(xù)的歷史建筑參照合法住宅標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，不符合前述情形的無(wú)合法證明住宅原則上不予認(rèn)定；對(duì)于集體物業(yè)，《暫行辦法》提出保障村集體長(zhǎng)遠(yuǎn)收益不降低的原則，有合法證明的按建筑面積1:1認(rèn)定，無(wú)合法證明的2009年12月31日前建成的按改造后村集體經(jīng)濟(jì)收益不降低的原則折算物業(yè)復(fù)建量，2009年12月31日后建成的，原則上不予認(rèn)定。

    三是明晰舊廠房改造土地及地上建筑物成本核算標(biāo)準(zhǔn)?！稌盒修k法》按照廠房是否辦理土地、房屋登記或經(jīng)認(rèn)定是否具有合法土地、房屋權(quán)屬分為兩種情形：已辦理土地、房屋登記或者經(jīng)認(rèn)定具有合法土地、房屋權(quán)屬的廠房，其土地按現(xiàn)狀用途土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)核算改造成本，地上建筑按不同廠房類型標(biāo)準(zhǔn)核算成本；未經(jīng)登記且無(wú)法認(rèn)定為具有合法土地、房屋權(quán)屬的廠房，其土地按不高于上述情形土地的核算標(biāo)準(zhǔn)核算成本，地上建筑原則上不予補(bǔ)償，若受償人配合推進(jìn)搬遷工作的，可給予一定的清退費(fèi)用。